Beim Verkauf einer Immobilie entstehen Kosten, unabhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen. Manche Positionen sind unvermeidbar, andere hängen von Ihren Entscheidungen ab. Hier jede Position im Detail.
Maklerprovision: der größte Einzelposten
Seit Dezember 2020 regelt § 656c BGB, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision bei Wohnimmobilien teilen. In Rheinland-Pfalz und Hessen liegt der häufig vereinbarte Satz bei insgesamt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent für jede Seite; regional und je nach Objekt können die Sätze variieren. Bei einem Verkaufspreis von 250.000 Euro sind das 8.925 Euro für den Verkäufer, bei 350.000 Euro sind es 12.495 Euro, bei 500.000 Euro sind es 17.850 Euro.
Wichtig für die Einordnung: Die Provision ist eine Erfolgsvergütung. Sie zahlen nur, wenn tatsächlich beim Notar beurkundet wird. Scheitert der Verkauf, entstehen keine Kosten, das Risiko liegt beim Makler. Was bei uns im Erfolgsfall alles enthalten ist, von der Bewertung über Fotos und Exposé bis zur Notarkoordination, steht auf der Seite zum Hausverkauf mit unseren Konditionen im Detail.
Seinen Preis wert sein kann ein Makler vor allem dann, wenn Sie wenig Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen haben, der lokale Markt Ihnen nicht vertraut ist, die Immobilie Besonderheiten hat, die eine durchdachte Vermarktung erfordern, oder wenn Sie jemanden möchten, der Interessenten vor dem Termin auf Finanzierbarkeit prüft. Ob das auf Sie zutrifft, hängt von Ihrer Situation ab; die ehrliche Abwägung steht weiter unten unter Makler oder privat.
Spekulationssteuer: der am häufigsten übersehene Posten
Die Spekulationssteuer, korrekt die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG, kann den Nettoerlös erheblich schmälern. Sie greift, wenn zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Sie besitzen die Immobilie weniger als zehn Jahre und Sie haben sie nicht selbst bewohnt, maßgeblich sind das Verkaufsjahr und die zwei Kalenderjahre davor.
Ein Rechenbeispiel: Sie haben 2020 eine vermietete Wohnung für 200.000 Euro gekauft und verkaufen sie 2026 für 280.000 Euro. Der Gewinn von 80.000 Euro wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent sind das 28.000 Euro.
Für die Gewinnermittlung werden vom Verkaufspreis die ursprünglichen Anschaffungskosten samt damaliger Kaufnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten wie Anbau oder Kernsanierung und die aktuellen Verkaufskosten abgezogen. Wichtig bei Erbschaften: Die Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet. Haben Ihre Eltern das Haus 15 Jahre besessen, verkaufen Sie steuerfrei, auch wenn Sie erst kürzlich geerbt haben. Die Fristen und die Reihenfolge nach dem Erbfall stehen im Ratgeber für Erben.
Steuerfrei bleibt der Verkauf in zwei Fällen: wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen, oder wenn Sie sie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, auch wenn sie davor vermietet war. Die Spekulationsfrist beginnt dabei mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht mit Einzug oder Grundbucheintrag. Der Rechner oben fragt diese Faktoren ab und gibt eine erste Einschätzung; für die konkrete Höhe nutzen Sie den Spekulationssteuer-Rechner und für die Steuerplanung gehört das Thema zum Steuerberater.
Energieausweis: gesetzliche Pflicht
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass beim Verkauf ein gültiger Energieausweis vorliegt. Schon in der Anzeige müssen Pflichtangaben stehen, etwa Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Baujahr und Heizungsart. Bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden können. Ausnahmen gibt es unter anderem für denkmalgeschützte Gebäude.
Es gibt zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis für 50 bis 100 Euro basiert auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre; er ist günstiger, bildet aber nur das Heizverhalten der Bewohner ab und sagt über die Qualität des Gebäudes wenig. Der Bedarfsausweis für 300 bis 500 Euro bewertet das Gebäude selbst, also Dämmung, Fenster und Heizung; er erfordert eine Begehung vor Ort, ist aussagekräftiger und für ältere, unsanierte Gebäude mit Bauantrag vor 1977 und weniger als fünf Wohneinheiten vorgeschrieben.
Gültig ist ein Energieausweis übrigens zehn Jahre, ein Blick auf das Ausstellungsdatum lohnt also, bevor Sie einen neuen beauftragen. Und ein guter Energiewert ist inzwischen ein echtes Verkaufsargument, denn Käufer kalkulieren die Energiekosten mit.
Vorfälligkeitsentschädigung: oft geringer als gedacht
Läuft noch ein Kredit auf der Immobilie, kann die Bank eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung verlangen. Sie gleicht damit den Zinsschaden aus, der ihr entsteht, wenn das Geld früher zurückkommt als vereinbart. Die Höhe hängt deshalb vom Zinsumfeld ab und hier gibt es seit der Zinswende eine gute Nachricht: Wer seinen Kredit in der Niedrigzinsphase zwischen 2015 und 2021 abgeschlossen hat, zahlt heute oft wenig oder gar nichts, weil die Bank das zurückgezahlte Geld zu höheren Zinsen neu anlegen kann.
Fragen Sie Ihre Bank nach einer aktuellen Berechnung, diese Auskunft ist kostenlos. Und nach zehn Jahren Laufzeit greift bei Darlehen mit längerer Zinsbindung das gesetzliche Sonderkündigungsrecht aus § 489 BGB: Kündigung mit sechs Monaten Frist, ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Grundschuld löschen: der formale Abschluss
Nach der Tilgung eines Kredits bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen und muss aktiv gelöscht werden. Dafür brauchen Sie die Löschungsbewilligung der Bank und einen Notar. Die Kosten aus Notar- und Grundbuchgebühren liegen typischerweise bei 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldhöhe, bei 150.000 Euro Grundschuld also grob 300 bis 600 Euro.
Manchmal geht es auch ohne: Manche Käufer übernehmen eine bestehende Grundschuld für die eigene Finanzierung, das spart beiden Seiten Gebühren. Ob das möglich ist, hängt von Bank und Käufer ab. Wie Sie Grundbuch und Unterlagen rechtzeitig vor dem Verkauf ordnen, zeigt die Vier-Wochen-Checkliste zur Vorbereitung.
Unterlagen und Nebenkosten
Für den Verkauf brauchen Sie einige Dokumente: Der Grundbuchauszug kostet 20 bis 50 Euro, Flurkarte oder Lageplan 15 bis 60 Euro, neu erstellte Grundrisse je nach Aufwand 50 bis 200 Euro. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftspläne dazu. Die Einzelbeträge sind überschaubar, der Zeitaufwand für die Beschaffung ist es oft nicht, denn die Unterlagen kommen von verschiedenen Stellen: Grundbuchamt, Katasteramt, bei Wohnungen zusätzlich die Verwaltung.
Zur Einordnung der Posten, die Sie nicht zahlen: Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer, die Grunderwerbsteuer immer. Als Verkäufer zahlen Sie nur die Löschung Ihrer eigenen Grundschuld.
Ein Beispiel, durchgerechnet
Ein Haus in Rheinland-Pfalz, Verkaufspreis 350.000 Euro, Verkauf mit Makler, Kredit abbezahlt, eine Grundschuld über 120.000 Euro soll gelöscht werden, besessen seit 14 Jahren.
Maklerprovision 3,57 Prozent: 12.495 Euro. Energieausweis als Verbrauchsausweis: 150 Euro. Grundbuchauszug und Flurkarte: 100 Euro. Grundschuld-Löschung mit 0,3 Prozent von 120.000 Euro: 360 Euro. Vorfälligkeitsentschädigung: entfällt, der Kredit ist getilgt. Spekulationssteuer: entfällt nach mehr als zehn Jahren Besitz.
Die Verkaufskosten summieren sich auf 13.105 Euro, das sind 3,7 Prozent des Verkaufspreises. Der Nettoerlös liegt bei 336.895 Euro. Genau diese Rechnung macht der Rechner oben mit Ihren eigenen Zahlen.
Zur Gegenprobe: Hätte dieselbe Familie privat verkauft, lägen die reinen Kosten bei 610 Euro, allerdings auch ohne die Leistungen dahinter. Welcher Weg netto besser abschneidet, hängt am tatsächlich erzielten Preis und genau der ist beim Privatverkauf die größte Unbekannte.
Gerechnet wird am Ende mit dem Nettoerlös und der steht erst fest, wenn jeder Posten gezählt ist.
Drei typische Nettoerlös-Killer
Erstens die nicht einkalkulierte Spekulationssteuer: Wer innerhalb der Zehnjahresfrist eine nicht selbst genutzte Immobilie verkauft, versteuert den Gewinn, bei größeren Wertsteigerungen sind das schnell fünfstellige Beträge. Prüfen Sie das unbedingt, bevor Sie den Verkauf anstoßen.
Zweitens der zu hohe Startpreis: Er führt nicht zu einem höheren Verkaufspreis, sondern zu monatelanger Standzeit. Interessenten, die ein Objekt monatelang auf den Portalen sehen, fragen sich irgendwann, was mit dem Haus nicht stimmt und am Ende wird oft für weniger verkauft, als bei realistischem Einstieg möglich gewesen wäre.
Drittens übersehene Kredit-Posten: Laufende Darlehen und eingetragene Grundschulden verursachen Kosten, die viele Verkäufer nicht auf dem Schirm haben. Klären Sie beides frühzeitig mit Ihrer Bank.
Makler oder privat: wie Sie entscheiden
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, aber an vier Fragen festmachen. Haben Sie 50 bis 100 Stunden Zeit für Exposé, Anfragen, Termine und Besichtigungen? Kennen Sie die tatsächlich beurkundeten Preise Ihrer Gegend statt allein der Angebotspreise auf den Portalen? Können Sie im eigenen Haus über den eigenen Preis verhandeln, ohne dass es persönlich wird? Und fühlen Sie sich sicher bei Pflichtangaben, Aufklärungspflichten und der Prüfung der Käuferfinanzierung?
Viermal Ja spricht für den Privatverkauf. Dann sollten Sie allerdings wissen, worauf Sie sich einlassen. Die Preisfindung ohne Vergleichsdaten ist das größte Risiko: Die Angebotspreise auf den Portalen zeigen nie, zu welchem Preis tatsächlich verkauft wurde. Ein Haus, das seit acht Monaten für 450.000 Euro inseriert ist, wurde vermutlich nicht für 450.000 Euro verkauft, aber für wie viel? Das wissen Sie als Privatperson nicht. Dazu kommt der Zeitaufwand: erfahrungsgemäß 50 bis 100 Anfragen bei einer durchschnittlichen Immobilie, viele davon unqualifiziert, jede will beantwortet, jeder Termin koordiniert sein.
Der dritte Punkt ist die emotionale Verhandlung. Sätze wie „Der Garten könnte größer sein“ oder „Die Küche ist ja noch original“ treffen anders, wenn es um das eigene Zuhause geht und wer getroffen ist, verhandelt schlechter. Und viertens die rechtliche Seite: Pflichtangaben im Exposé, Aufklärungspflichten bei Mängeln, Bonitätsprüfung der Interessenten. Als Privatverkäufer tragen Sie das volle Haftungsrisiko selbst.
Dem gegenüber steht, was ein Makler konkret übernimmt: Marktkenntnis aus echten Verkaufsdaten und vergleichbaren Objekten der Region, die Erstellung von Exposé und Fotos, die Bearbeitung aller Anfragen, die Vorqualifizierung der Interessenten samt Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin, professionelle Distanz in der Verhandlung und die rechtssichere Abwicklung bis zur Übergabe. Dazu kommt die digitale Sichtbarkeit: Gut gestaltete Anzeigen und gezielte Werbung auf den Portalen und in sozialen Netzwerken entscheiden 2026 mit darüber, wie viele passende Käufer ein Objekt überhaupt sehen.
Es gibt auch Zwischenwege: eine professionelle Bewertung einholen, um den richtigen Preis zu kennen, oder sich beraten lassen, ohne einen Auftrag zu unterschreiben. Nicht jedes Gespräch muss in einem Vertrag enden.
Der Markt in Rheinhessen: aktuelle Einschätzung
Als Büro in Osthofen beobachten wir den regionalen Markt laufend. Die Nachfrage bleibt stabil, denn Rheinhessen profitiert von seiner Lage zwischen den Wirtschaftszentren: Frankfurt ist in 45 bis 60 Minuten erreichbar, Mainz in 20 bis 30, Mannheim und Darmstadt ähnlich schnell, die Anbindung über A61 und A63 ist gut. Für Familien und Pendler bietet die Region bezahlbaren Wohnraum mit Lebensqualität, den die Ballungsräume selbst kaum noch haben.
Der Markt hat sich normalisiert. Die Boomphase 2020 und 2021, in der Häuser teilweise innerhalb von Tagen verkauft wurden, ist vorbei; heute rechnen wir bei realistischem Preis mit drei bis sechs Monaten bis zur Beurkundung. Das ist kein Zeichen von Schwäche, sondern ein gesunder Markt, in dem beide Seiten Zeit für gute Entscheidungen haben.
Käufer sind dabei vorsichtiger geworden, aus einem einfachen Grund: Bei einem Zinssatz von 4 Prozent statt 1 Prozent verdreifachen sich die Zinskosten der Finanzierung. Das zwingt zu genauerer Kalkulation. Käufer schauen intensiver auf den Energieausweis, rechnen Sanierungskosten für Heizung, Dämmung und Fenster in ihr Gebot ein und prüfen die langfristige Tragbarkeit. Unrealistische Preise werden nicht mitgetragen, egal wie schön das Exposé ist.
Nach Objektarten: Einfamilienhäuser in guten Lagen, etwa in Osthofen, Westhofen, im Alzeyer Land und im Wormser Umland, finden weiter zügig Käufer, wenn der Preis stimmt. Eigentumswohnungen haben es schwerer als vor zwei Jahren, weil die gestiegenen Finanzierungskosten besonders Erstkäufer treffen, die klassische Zielgruppe für Wohnungen. Ältere Häuser mit Sanierungsbedarf brauchen vor allem einen ehrlichen Preis. Die beurkundeten Zahlen für die größte Stadt im Gebiet stehen in der Marktübersicht für Worms.
So funktioniert der Rechner und wer dahinter steht
Der Rechner oben arbeitet in drei Schritten: Sie geben den erwarteten Verkaufspreis ein, wählen den Verkaufsweg und Ihre Situation bei Kredit, Grundschuld und Besitzdauer und Sie wählen ab, welche Nebenposten bei Ihnen anfallen. Das Ergebnis zeigt jede Position einzeln, die Kostenquote und den Nettoerlös, also den Betrag, der nach allen Abzügen übrig bleibt. Spielen Sie ruhig mehrere Szenarien durch, etwa mit und ohne Makler, das Ergebnis eignet sich als Grundlage für Bank- und Familiengespräche.
Hinter dem Rechner steht das MHR Maklerbüro Harald Rehbein, ein inhabergeführtes Büro in Osthofen, mitten in Rheinhessen. Von hier aus betreuen wir Eigentümer in der gesamten Region, von Worms über Alzey bis in den Rhein-Main-Raum. Wenn Sie nach dem Rechnen genauere Zahlen möchten: Eine Bewertung bei uns ist eine fundierte Einschätzung des Marktwerts, persönlich und vor Ort statt automatisiert, mit vergleichbaren Verkäufen aus der Region und einer realistischen Preisspanne. Daraus entsteht keine Verpflichtung. Manchmal reicht ein Gespräch über Ihre Situation und Ihre Optionen, um Klarheit zu gewinnen; vielleicht ergibt sich daraus ein Auftrag, vielleicht nicht, beides ist in Ordnung.
Und wenn Sie uns beauftragen, übernehmen wir den gesamten Prozess: die Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin, damit Sie keine Zeit mit wackligen Interessenten verlieren, hochwertige Fotos und Exposé, die Platzierung auf den relevanten Portalen, die Beschaffung von Grundbuchauszug, Energieausweis und Flurkarte, die Besichtigungstermine, die Verhandlung mit professioneller Distanz und die Koordination von Notar, Bank und Übergabe. Einen Eindruck von unserer Arbeit geben die aktuellen Angebote im Verkauf.
