Bester Zeitpunkt für den Hausverkauf: was ein Jahr Warten kostet
Bei einem Haus im Wert von 350.000 Euro kostet ein Jahr Warten zwischen 15.000 und 20.000 Euro. Die Preise müssten um 4 bis 6 Prozent steigen, nur damit Sie wieder bei null sind.
Diese Rechnung stellt kaum ein Eigentümer auf, weil die Posten einzeln klein wirken.
Fällt unabhängig davon an, ob jemand im Haus wohnt.
Bei Leerstand verlangen manche Versicherer Zuschläge oder kündigen den Schutz gegen Leitungswasser.
Auch ein leeres Haus altert. Dach, Fassade und Leitungen halten sich nicht an Verkaufsabsichten.
Grundgebühren für Wasser und Strom, Frostschutzheizen im Winter, Gartenpflege.
Der größte Posten. 350.000 Euro zu konservativen 3 Prozent angelegt, ergeben diesen Betrag. Solange das Geld im Mauerwerk steckt, arbeitet es nicht.
Dazu kommt ein Verlust, der sich schwer beziffern lässt und trotzdem wirkt: die Alterung der Technik. Eine Heizung, die heute 18 Jahre alt ist, ist nächstes Jahr 19 Jahre alt und damit ein Jahr näher am Austausch. Käufer preisen das mit und sie tun es eher großzügig.
Die Suche nach dem perfekten Monat ist meistens keine Strategie, sondern eine Form des Aufschiebens.
Den perfekten Zeitpunkt gibt es nicht, weil niemand den Markt vorhersagt. Wer 2022 auf fallende Preise gesetzt hat, lag regional richtig. Wer 2019 auf den perfekten Moment gewartet hat, hat die besten Jahre verpasst. Der richtige Zeitpunkt dagegen ist individuell und liegt fast immer früher als gedacht.
Über den Zeitpunkt entscheiden drei Faktoren, in dieser Rangfolge: Ihre persönliche Situation, die steuerliche Lage, erst danach Markt und Saison. Die Reihenfolge überrascht viele und entspricht der Praxis.
Ohne aktuelle Zahl ist jede Timing-Überlegung Spekulation. Die Online-Bewertung rechnet mit örtlichen Daten und liefert die Spanne in einer Minute, ohne Anmeldung.
Drei Gründe, die wirklich fürs Warten sprechen
- Die Spekulationsfrist läuft bald abFehlen noch sechs bis zwölf Monate bis zur Steuerfreiheit, rechnet sich Warten fast immer. Bei 100.000 Euro Gewinn und einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent sparen Sie 35.000 Euro, also deutlich mehr als die Kosten eines Wartejahres. Ob die Frist Sie trifft, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner.
- Eine konkrete Wertsteigerung steht anKonkret heißt: beschlossen, nicht erhofft. Eine erteilte Baugenehmigung in der Nachbarschaft, eine zugesagte Straßensanierung, ein Supermarkt mit Eröffnungstermin. Die Hoffnung auf steigende Märkte zählt nicht dazu, weil sie sich nicht datieren lässt.
- Sie wissen noch nicht, wohinWer nach dem Verkauf kein Ziel hat, verkauft unter Druck und mietet teurer, als er gerechnet hat. Klären Sie zuerst die Anschlusslösung. Das ist kein Timing-Argument, aber ein guter Grund, ein halbes Jahr zu warten.
In allen anderen Fällen gilt: Der beste Zeitpunkt ist meistens der, an dem Sie die Frage stellen.
Frühjahr oder Herbst? Was die Saison wirklich bringt
Die Nachfrage schwankt im Jahresverlauf, das ist messbar. Von März bis Mai liegt sie am höchsten, mit mehr Interessenten und kürzeren Vermarktungszeiten. Zwischen September und November folgt die zweite Hochphase, weil Käufer vor Weihnachten einziehen wollen. In Sommer und Winter ist weniger Bewegung im Markt.
Der Preisunterschied zwischen Hoch- und Nebensaison liegt bei 2 bis 5 Prozent, bei einem Haus für 350.000 Euro also bei 7.000 bis 17.500 Euro. Das klingt nach einem starken Argument für das Frühjahr. In der Praxis schrumpft es aus drei Gründen.
Erstens konkurrieren Sie im Frühjahr mit mehr Angeboten. Wenn in Ihrer Straße drei vergleichbare Häuser gleichzeitig stehen, nützt die höhere Nachfrage wenig. Zweitens sind Interessenten im Winter entschlossener. Wer im Januar bei Regen eine Besichtigung wahrnimmt, sucht ernsthaft. Drittens schlägt eine gute Präsentation den Saisoneffekt deutlich.
Der wichtigere Punkt ist ein anderer: Ein Haus, das im Frühjahr zu hoch angesetzt wird und bis zum Herbst steht, erzielt am Ende weniger als eines, das im Januar realistisch angeboten wurde. Die Standzeit kostet mehr als der Monat.
Wenn das Leben den Zeitpunkt setzt
Marktdaten sind interessant, den Ausschlag geben sie selten. In den meisten Fällen gibt die Lebenssituation den Zeitpunkt vor.
Erbschaft. Das Haus steht leer und kostet jeden Monat Geld, die Erben wollen abschließen. Schnelles Handeln ist hier fast immer besser als Warten, weil die laufenden Kosten auf mehrere Schultern verteilt diskutiert werden müssen und das Streitpotenzial mit der Zeit wächst. Die Einzelheiten stehen im Artikel über das geerbte Haus.
Trennung. Der Zugewinn muss geteilt werden und der Zeitpunkt richtet sich nach dem Verfahren. Zusätzlich gibt es eine steuerliche Frist, die mit dem Auszug beginnt. Mehr dazu im Artikel über den Hausverkauf bei Scheidung.
Berufswechsel. Die neue Stelle wartet nicht auf den Immobilienmarkt. Hier zählt, wie gut die Vorbereitung in die verfügbare Zeit passt.
Verkleinerung im Alter. Wenn das Haus zu groß geworden ist, zählt Lebensqualität mehr als der letzte Prozentpunkt Erlös. Diesen Satz hört man selten von Maklern und er ist trotzdem richtig.
In all diesen Fällen lautet die Frage nicht, wann der beste Zeitpunkt wäre. Sie lautet, wie Sie in Ihrer Lage das beste Ergebnis erreichen.
Vorbereitung schlägt Timing
Die Qualität der Vorbereitung beeinflusst den Preis stärker als der Verkaufsmonat. Vier Punkte machen den Unterschied.
Der Startpreis
Zu hoch angesetzt bedeutet monatelanges Stehen und Käufer lesen daraus einen Mangel. Der Endpreis fällt dann unter das, was ein realistischer Start gebracht hätte. Von allen Entscheidungen im Verkauf ist diese die teuerste.
Die Unterlagen
Ein vollständiger Ordner beim ersten Termin schafft Vertrauen. Fehlende Dokumente wecken Misstrauen und werden zu Verhandlungsmasse. Welche dazugehören, steht in der Vorbereitungs-Checkliste.
Die Präsentation
Aufgeräumte Räume, gepflegter Garten, Fotos bei gutem Licht. Das klingt nach einer Nebensache und bewegt in der Praxis 5.000 bis 15.000 Euro.
Die Erreichbarkeit
Wer Besichtigungen auch abends und samstags ermöglicht, verkauft schneller. Interessenten mit Arbeitszeiten haben wenige Zeitfenster und das Haus, das in dieses Fenster passt, bekommt den Termin.
Ein gut vorbereiteter Verkauf im Januar schlägt einen schlecht vorbereiteten im April. Dieser Satz ist die kürzeste Antwort auf die Timing-Frage.
Verkaufen oder warten: die Prüfliste
Für einen Verkauf jetzt spricht: Ihre Lebenssituation legt ihn nahe. Die Spekulationsfrist ist abgelaufen oder die Eigennutzung erfüllt. Sie wissen, wohin Sie danach gehen. Das Haus verursacht Kosten, die Sie nicht länger tragen wollen.
Fürs Warten spricht: Die Spekulationsfrist läuft in weniger als zwölf Monaten ab. Eine konkrete Wertsteigerung ist beschlossen. Sie haben emotional noch nicht abgeschlossen. Sie haben keine Verwendung für den Erlös.
Wie der Markt in Rheinhessen aktuell steht, mit Preisen je Teilmarkt und der Prognose für das Jahr, steht im Marktbericht für Rheinhessen. Die Kurzfassung: Bauzinsen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent, stabile Nachfrage in angebundenen Lagen, deutliche Abschläge bei schwacher Energiebilanz. Wer realistisch preist, verkauft. Wer zu hoch ansetzt, wartet und zwar unabhängig vom Monat.
