Wohnung verkaufen: mit WEG-Unterlagen und richtigem Preis

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen? Dann hilft ein Blick auf die Besonderheiten. Verkauft wird zugleich ein Anteil an einem Gebäude, das Sie sich mit anderen Eigentümern teilen. Das bringt Pflichten und Unterlagen mit sich, die viele Verkäufer zunächst nicht auf dem Schirm haben.

Was den Wohnungsverkauf vom Hausverkauf unterscheidet

Beim Hausverkauf gehört Ihnen in der Regel das gesamte Gebäude samt Grundstück. Bei einer Eigentumswohnung ist die Lage komplexer. Sie besitzen zweierlei: das Sondereigentum, also Ihre Räume innerhalb der tragenden Wände und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage und Grundstück gehören.

Diese Aufteilung ist in der Teilungserklärung festgelegt, einem zentralen Dokument für jeden Käufer und dessen finanzierende Bank. Die Teilungserklärung regelt auch, was Sie in Ihrer Wohnung dürfen und was nicht. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten Einschränkungen zur Tierhaltung oder zur gewerblichen Nutzung. Solche Regelungen können den Käuferkreis spürbar beeinflussen.

Die Eigentümergemeinschaft: Ihr Verkaufspartner im Hintergrund

Als Wohnungseigentümer sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft kann Einfluss auf Ihren Verkauf haben, an drei Stellen.

Verwalterzustimmung. In manchen Teilungserklärungen steht eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Dann braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümerversammlung. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund, aber das Einholen kostet Zeit, besonders wenn der Verwalter schwer erreichbar ist. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung deshalb früh auf eine solche Klausel.

Protokolle der Eigentümerversammlung. Interessierte Käufer fragen üblicherweise nach den Protokollen der letzten drei Jahre. Darin stehen geplante und beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen, mögliche Sonderumlagen und die Themen, die die Gemeinschaft beschäftigen. Wurde eine größere Sanierung beschlossen, rechnet ein informierter Käufer das in seine Preisvorstellung ein.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Das monatliche Hausgeld umfasst Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Rücklage. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage zeigt, wie gut die Gemeinschaft finanziell aufgestellt ist. Eine gut gefüllte Rücklage fängt anstehende Reparaturen ab. Ist sie niedrig, drohen bei größeren Maßnahmen Sonderumlagen und genau danach fragen Käufer.

Aus der Praxis: Verkäufe scheitern selten am Objekt selbst. Öfter liegt es an einer Rücklage, die auf dem Papier kleiner aussieht als gedacht, oder an einem Protokoll, das erst der Notar anfordert, wenn alle längst unterschreiben wollten.

Diese Unterlagen werden beim Wohnungsverkauf benötigt

Der Verkauf einer Eigentumswohnung erfordert mehr Dokumente als ein typischer Hausverkauf. Die Beschaffung kann mehrere Wochen dauern, Grundbuchämter haben je nach Region unterschiedliche Bearbeitungszeiten. Fangen Sie deshalb früh an.

Beauftragen Sie uns, holen wir diese Unterlagen direkt bei Hausverwaltung und Grundbuchamt ein. Die Vollmacht dafür ist ein Zweizeiler und Sie sparen sich Wochen an Schriftverkehr.

Vermietete Wohnung verkaufen: Besonderheiten

Ist das Objekt vermietet, gilt zuerst: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Vertrag läuft unverändert weiter. Ein gepflegtes Verhältnis zum Mieter erleichtert außerdem die Besichtigungen, denn jeder Termin braucht dessen Zustimmung mit angemessener Vorlaufzeit.

Eine vermietete Wohnung erzielt häufig einen niedrigeren Preis als eine leerstehende. Der Käuferkreis ist kleiner, weil sich vor allem Kapitalanleger für vermietete Objekte interessieren. Eigennutzung ist erst nach dem Ende des Mietverhältnisses möglich. Und liegt die Bestandsmiete unter Marktniveau, mindert das die Rendite. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt von Lage, Mietvertrag, Miethöhe und Mieter ab, pauschale Prozentangaben führen in die Irre.

Zwei Paragrafen sollten Sie kennen. Bei der ersten Veräußerung nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) und kann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen eintreten. Will der Käufer selbst einziehen, gilt nach einer Umwandlung eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB). In Rheinland-Pfalz gibt es derzeit keine landesweite Verlängerung dieser Frist, es bleibt also bei drei Jahren.

Ob Verkaufen für Sie überhaupt der richtige Weg ist oder ob sich das Weitervermieten besser rechnet, hängt an drei Zahlen: der Miete, die Sie heute tatsächlich bekommen, dem Instandhaltungsstau der nächsten zehn Jahre und dem Erlös, den ein Verkauf jetzt bringt. Diese drei rechnen wir im Erstgespräch mit Ihnen durch, bevor Sie sich festlegen. Die Ausgangszahl dafür liefert die kostenlose Bewertung.

Steuern beim Wohnungsverkauf

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, die sogenannte Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Versteuert wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Die wichtigste Ausnahme: War die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei, auch innerhalb der zehn Jahre. Ob das bei Ihnen greift, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner in wenigen Minuten.

Für Anleger mit mehreren Objekten gilt zusätzlich: Bei häufigen Verkäufen kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Als Anhaltspunkt dient der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren, die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Ob tatsächlich ein Gewerbe vorliegt, entscheidet die Gesamtbetrachtung des Einzelfalls, im Zweifel gehört das zum Steuerberater.

Vom Gewinn abziehen können Sie unter anderem die ursprünglichen Anschaffungskosten samt Notar und Grunderwerbsteuer, nachweisbar wertsteigernde Investitionen und die Verkaufskosten, etwa für Makler oder Wertgutachten. Bewahren Sie alle Belege auf.

Typische Kosten beim Wohnungsverkauf

Der Käufer trägt daneben die Grunderwerbsteuer, in Rheinland-Pfalz 5 % des Kaufpreises, dazu Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 % sowie seinen Anteil der Provision. Das Hausgeld wird zum Übergabestichtag zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Offene Hausgeldrückstände sollten Sie vor dem Verkauf klären und im Kaufvertrag eindeutig regeln lassen. Wie die Abgrenzung sauber formuliert wird, weiß der Notar. Was nach allen Posten für Sie übrig bleibt, rechnet der Verkaufskosten-Rechner mit Ihren Zahlen durch.

Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf?

Als Orientierung aus der Praxis: zwei bis sechs Wochen für Unterlagen und Bewertung, vier bis sechzehn Wochen Vermarktung bis zum passenden Käufer, danach sechs bis zehn Wochen vom Notartermin bis zur Übergabe. Insgesamt sollten Sie mit drei bis sechs Monaten rechnen, bei vermieteten Objekten oder fehlenden Unterlagen auch länger.

Was die Dauer spürbar verkürzt: vollständige Unterlagen vor dem Start, ein Preis aus beurkundeten Verkäufen statt Portal-Wunschpreisen und eine Hausverwaltung, die zügig antwortet. An den ersten beiden Punkten arbeiten wir, beim dritten hilft freundliche Hartnäckigkeit.

Den Energieausweis sollten Sie schon bei der ersten Besichtigung dabei haben. Er ist nach dem Gebäudeenergiegesetz Pflicht, muss Interessenten auf Verlangen vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Wer ihn ausstellt, wie lange das dauert und was er kostet, steht in der Vorbereitung zum Verkauf.