Geerbtes Haus verkaufen: die Fristen zuerst
Nach einem Todesfall denkt niemand an Fristen. Trotzdem laufen sie und zwar ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren. Deshalb stehen sie in diesem Artikel ganz vorne.
- Sechs WochenFrist für die Ausschlagung des Erbes. Sie beginnt, sobald Sie vom Tod und von Ihrer eigenen Erbenstellung wissen. Danach gilt das Erbe als angenommen, samt aller Schulden.
- Drei MonateFrist für die Anzeige beim Finanzamt. Jeder Erwerb von Todes wegen ist anzuzeigen, auch wenn am Ende keine Steuer anfällt.
- Zwei JahreSo lange ist die Berichtigung des Grundbuchs gebührenfrei. Danach wird die volle Gebühr fällig, bei einem Haus für 350.000 Euro sind das etwa 635 Euro.
- Zehn JahreSpekulationsfrist. Sie beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kauf durch den Verstorbenen. Meist ist sie längst abgelaufen.
- Zehn JahreSo lange muss ein Erbe das Familienheim selbst bewohnen, wenn die Erbschaftsteuer darauf entfallen soll.
Wer diese fünf Zahlen kennt, hat die wichtigsten Weichen gestellt. Alles Weitere lässt sich in Ruhe klären.
Was im Moment des Erbfalls passiert
Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen in derselben Sekunde auf die Erben über. Es gibt keinen Schwebezustand, keine Übergangszeit, in der das Haus niemandem gehört. Stirbt eine Mutter am 15. März um 14:32 Uhr, gehört ihr Haus ab 14:32 Uhr ihren Kindern. Nicht ab der Testamentseröffnung und nicht ab dem Erbschein.
Das klingt juristisch, hat aber sehr praktische Folgen. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie verantwortlich für die Verkehrssicherung auf dem Grundstück, für die Gebäudeversicherung, für die Grundsteuer und für offene Handwerkerrechnungen. Wenn im Winter jemand auf dem ungeräumten Gehweg stürzt, haften Sie.
Im Grundbuch steht trotzdem weiterhin der Verstorbene. Das Grundbuch ist in diesem Punkt schlicht falsch, bis jemand die Berichtigung beantragt. Verkaufen können Sie die Immobilie auch vorher, Sie brauchen dafür nur einen Nachweis Ihrer Erbenstellung.
Sechs Wochen, um das Erbe auszuschlagen
Innerhalb von sechs Wochen müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Die Frist beginnt mit der doppelten Kenntnis: Sie wissen, dass der Erblasser gestorben ist und Sie wissen, dass Sie selbst Erbe geworden sind. Bei Kindern fällt beides meist zusammen. Wer überraschend durch ein Testament bedacht wird, dessen Frist beginnt erst, wenn er davon erfährt.
Das Ausschlagen geht nur beim Nachlassgericht, persönlich zur Niederschrift oder notariell beglaubigt. Ein Brief genügt nicht, ein Anruf erst recht nicht. Die Kosten liegen bei etwa 30 Euro, bei notarieller Beglaubigung je nach Nachlasswert etwas mehr.
Wer die Frist verstreichen lässt, hat angenommen. Automatisch. Eine nachträgliche Ausschlagung gelingt in der Praxis fast nie.
Der Gedanke, ein Erbe abzulehnen, fühlt sich falsch an. Wirtschaftlich kann er richtig sein. Ein Erbe ist ein Gesamtpaket: Zum Haus gehören auch die Grundschuld, die Bürgschaft und die offenen Rechnungen. Ein Haus mit einem Marktwert von 300.000 Euro und einer Restschuld von 320.000 Euro ist kein Gewinn. Kommen 40.000 Euro Pflegeheimkosten dazu, die das Sozialamt vorgestreckt hat, wird daraus ein Minusgeschäft, für das Sie mit Ihrem Privatvermögen haften.
Die erste Aufgabe nach einem Erbfall ist nicht der Verkauf. Es ist die ehrliche Bestandsaufnahme.
Was ist da, was fehlt, was läuft weiter? Diese Rechnung muss innerhalb der sechs Wochen stehen. Sonst treffen Sie eine unwiderrufliche Entscheidung mit halben Informationen.
Die Zahl brauchen Sie für fast jede Entscheidung: Ausschlagen oder annehmen, verkaufen oder auszahlen, Steuer schätzen. Eine erste Spanne dauert eine Minute und kostet nichts.
Der Erbschein: wann Sie ihn wirklich brauchen
Der Erbschein ist das amtliche Zeugnis darüber, wer Erbe ist und zu welchem Anteil. Viele halten ihn für zwingend. Das stimmt nur in zwei Fällen.
Hat der Verstorbene sein Testament bei einem Notar beurkunden lassen oder einen Erbvertrag geschlossen, reicht dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Damit berichtigen Sie das Grundbuch, damit verkaufen Sie. Ein Erbschein ist dann überflüssig.
Zwingend wird er bei einem handgeschriebenen Testament ohne notarielle Beurkundung sowie dann, wenn es gar kein Testament gibt und die gesetzliche Erbfolge greift. In diesen Fällen akzeptiert das Grundbuchamt keinen anderen Nachweis.
Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert und sie fallen doppelt an: einmal für die eidesstattliche Versicherung, einmal für den Erbschein selbst. Bei 200.000 Euro Nachlass sind es etwa 870 Euro, bei 350.000 Euro rund 1.870 Euro, bei 500.000 Euro etwa 2.670 Euro.
Planen Sie Zeit ein. Je nach Nachlassgericht dauert die Bearbeitung zwei Wochen oder drei Monate. Wenn ein Verkauf bereits angebahnt ist, lohnt die Nachfrage nach beschleunigter Bearbeitung. Manche Gerichte reagieren darauf.
Das Grundbuch berichtigen, solange es nichts kostet
Nach dem Nachweis der Erbenstellung wird der Verstorbene im Grundbuch gelöscht und die Erben werden eingetragen. Zuständig ist das Amtsgericht des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. Beizufügen sind der Erbnachweis und die Sterbeurkunde.
Hier liegt eine der wenigen Stellen, an denen Eile sich direkt auszahlt: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei. Danach kostet sie bei einem Haus im Wert von 350.000 Euro etwa 635 Euro. Kein Vermögen, aber auch kein Grund, es zu verschenken.
Die Erbengemeinschaft: alle oder keiner
Erben mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann nicht jedem zu einem bestimmten Anteil, sondern allen gemeinsam. An diesem Unterschied entzünden sich die meisten Konflikte unter Erben.
Niemand kann über seinen Anteil am Haus allein verfügen. Jede Veräußerung, jede Belastung, jede Vermietung braucht die Zustimmung aller Miterben. Nicht der Mehrheit, sondern aller. Drei Geschwister, von denen eines den Verkauf ablehnt: Die anderen beiden können nicht überstimmen.
Für die laufende Verwaltung gilt anderes. Eine notwendige Reparatur, eine Versicherung, eine Hausverwaltung lassen sich mit Stimmenmehrheit nach Erbteilen beschließen. Die Grenze ist allerdings schnell erreicht: Eine größere Sanierung, die den Charakter des Hauses verändert, zählt wieder zur Verfügung und braucht Einstimmigkeit.
Das Gesetz denkt die Erbengemeinschaft als Übergangszustand. In der Praxis bestehen manche jahrzehntelang. Das Haus steht leer, niemand investiert, weil niemand allein profitieren würde und niemand verkauft, weil jeder andere Vorstellungen hat. Der Wert sinkt mit jedem Jahr.
Ein leeres Haus verliert nicht in Jahren an Wert. Es verliert in Wintern.
Wenn ein Miterbe blockiert
Für diesen Fall gibt es zwei Wege und beide kosten Geld.
Den eigenen Erbteil verkaufen. Jeder Miterbe darf über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen. Einzelne Gegenstände daraus lassen sich dagegen nicht herauslösen. Der Käufer rückt in die Erbengemeinschaft nach. Wer kauft sich freiwillig in eine zerstrittene Familie ein? Entsprechend liegen die Preise 20 bis 30 Prozent unter dem anteiligen Verkehrswert. Dazu haben die Miterben ein Vorkaufsrecht und zwei Monate Zeit, in den Vertrag einzutreten.
Die Teilungsversteigerung beantragen. Das darf jeder Miterbe, unabhängig von der Größe seines Anteils, ohne Begründung. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert, das Amtsgericht setzt einen Termin an, der Erlös fließt in den Nachlass.
Was nach einer sauberen Lösung klingt, ist in der Regel ein Verlustgeschäft. Versteigerungserlöse liegen typischerweise 20 bis 30 Prozent unter dem Marktpreis. Gutachter, Gericht und Veröffentlichungen kosten zusätzlich. Sechs bis zwölf Monate dauert das Verfahren. Und das Elternhaus kommt öffentlich unter den Hammer, während die Nachbarn zuschauen.
Trotzdem hat die Teilungsversteigerung ihren Platz. Oft genügt die ernsthafte Ankündigung, um verhärtete Fronten zu lösen. Wer weiß, dass die Alternative ein Erlös 25 Prozent unter Markt ist, wird beim freihändigen Verkauf plötzlich gesprächsbereit.
Deshalb lohnt es sich, früh eine neutrale Zahl auf den Tisch zu holen. Die meisten Streitigkeiten in Erbengemeinschaften drehen sich nicht um das Ob, sondern um das Wieviel. Sobald eine nachvollziehbare Bewertung vorliegt, auf die sich alle berufen können, verschwindet der Verdacht, einer wolle den anderen übervorteilen.
Spekulationssteuer: meist ist sie kein Thema
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz und 150.000 Euro Gewinn wären das 63.000 Euro.
Für Erben gilt eine Sonderregel, die fast immer zu ihren Gunsten wirkt: Die Besitzzeit des Verstorbenen wird angerechnet. Die zehn Jahre beginnen also mit dessen Kauf und eben nicht mit dem Erbfall.
Ein Beispiel. Eine Mutter kauft 2013 ein Haus für 180.000 Euro. Sie stirbt 2025, das Haus ist inzwischen 350.000 Euro wert. Die Tochter erbt und verkauft 2026. Zwischen Erbfall und Verkauf liegen wenige Monate, die Frist endete trotzdem schon 2023. Der Gewinn von 170.000 Euro bleibt steuerfrei.
Läuft die Frist ausnahmsweise noch, hilft die Eigennutzung. Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Gezählt werden Kalenderjahre statt voller Zwölfmonatszeiträume: Wer Ende Dezember 2024 einzieht und Anfang Januar 2026 verkauft, hat drei Kalenderjahre abgedeckt und tatsächlich dreizehn Monate dort gewohnt.
Auch die Eigennutzung des Verstorbenen zählt für den Erben mit. Hat die Mutter bis zuletzt selbst dort gewohnt, ist die Bedingung erfüllt, selbst wenn das Kind das Haus nie bewohnt hat.
Der Rechner prüft Zehnjahresfrist, Eigennutzung und die angerechnete Besitzzeit des Erblassers. Ohne Anmeldung, mit Ihren eigenen Zahlen.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim
Die Erbschaftsteuer hat mit der Spekulationssteuer nichts zu tun. Sie fällt auf den Erwerb selbst an statt auf einen Verkaufsgewinn. Beide können zusammentreffen, einzeln auftreten oder ganz entfallen.
Maßgeblich ist das Verwandtschaftsverhältnis. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro frei. Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro. Enkel 200.000 Euro und 400.000 Euro, wenn der Elternteil in der Linie bereits verstorben ist. Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern haben nur 20.000 Euro frei, ebenso alle übrigen Personen.
Der Satz beginnt bei 7 Prozent und reicht bis 50 Prozent. Ein Neffe, der von seiner Tante ein Haus im Wert von 300.000 Euro erbt, versteuert 280.000 Euro mit 15 bis 30 Prozent. Das sind schnell 50.000 Euro und mehr.
Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eine weitreichende Befreiung. Erbt der Ehepartner die Wohnung, in der der Verstorbene bis zuletzt gelebt hat, und bewohnt sie zehn Jahre weiter, bleibt der Erwerb vollständig steuerfrei, unabhängig vom Wert. Für Kinder gilt dasselbe mit einer Grenze bei 200 Quadratmetern Wohnfläche; der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert.
Diese Befreiung ist eine Falle für alle, die später doch verkaufen. Wer die Selbstnutzung vor Ablauf der zehn Jahre aufgibt, durch Verkauf, Vermietung oder schlichten Auszug, zahlt die Steuer rückwirkend. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.
Für die Steuer bewertet das Finanzamt die Immobilie selbst, nach einem pauschalen Verfahren. Dieser Wert weicht vom erzielbaren Preis ab, erfahrungsgemäß eher nach oben. Liegt er zu hoch, können Sie mit einem Verkehrswertgutachten dagegenhalten; an einen nachgewiesenen niedrigeren Wert ist das Finanzamt gebunden. Wir sind keine Steuerberater und geben keine Steuerberatung, wir weisen nur rechtzeitig darauf hin, bevor ein Bescheid bestandskräftig wird.
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen
Drei Wege, die sich sehr unterschiedlich anfühlen und sehr unterschiedlich rechnen.
Der Erlös wird aufgeteilt, die Erbengemeinschaft löst sich auf, niemand muss sich mehr um Heizung, Dach oder Mieter kümmern. Wirtschaftlich meist die beste Wahl bei Sanierungsstau, niedriger Mietrendite oder wenn keiner der Erben in der Nähe wohnt.
Hält die Immobilie in der Familie und bringt laufende Einnahmen. In Rheinhessen sind bei gepflegten Objekten 4 bis 6 Prozent Bruttorendite erreichbar, nach Instandhaltung und Verwaltung bleiben 3 bis 4 Prozent. Jede Mieterhöhung und jede Reparatur braucht wieder die Abstimmung aller.
Emotional oft die erste Wahl. Bei einem Haus für 400.000 Euro und drei Erben muss der Einziehende rund 267.000 Euro finanzieren, um die Geschwister auszuzahlen. Dafür entfallen bei zehn Jahren Selbstnutzung Erbschaft- und Spekulationssteuer.
Eine Mietrendite von 2 bis 3 Prozent, wie sie unsanierte Einfamilienhäuser häufig abwerfen, rechtfertigt den Aufwand selten. Leerstandsrisiko, Instandhaltung und Verwaltung schmälern sie weiter. Ein Haus in Osthofen nützt einem Erben in München wenig, wenn er weder einziehen noch nach dem Rechten sehen kann.
Der Ablauf in fünf Phasen
Vom Erbfall bis zur Schlüsselübergabe vergehen typischerweise vier bis acht Monate. Bei komplizierten Erbsituationen länger.
Rechtliche Klärung, Woche 1 bis 8
Wer ist Erbe, zu welchen Quoten, auf welcher Grundlage? Wenn ein Erbschein nötig ist, beantragen Sie ihn sofort, die Bearbeitungszeit ist unberechenbar. Parallel den Grundbuchauszug anfordern: Stehen dort noch Grundschulden, ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch?
Wert ermitteln und entscheiden, Woche 4 bis 10
Der Wert ist die Grundlage für alles Weitere. Ein vereidigter Sachverständiger kostet 0,5 bis 1 Prozent des Werts, mindestens 1.500 bis 2.500 Euro und sein Gutachten ist gerichtsfest. Für den reinen Verkauf genügt eine marktgerechte Einschätzung. Unsere Bewertung kostet nichts und ist unverbindlich.
Vorbereiten und vermarkten, Woche 8 bis 16
Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung. Dazu die Haushaltsauflösung, die viele unterschätzen. Ein volles Haus verkauft sich schlechter, weil Käufer sich nichts vorstellen können. Eine Entrümpelung kostet je nach Umfang 1.000 bis 5.000 Euro. Was sonst noch ansteht, steht in der Unterlagen-Checkliste.
Besichtigen und verhandeln, Woche 12 bis 24
Interessenten werden auf Kaufabsicht und Finanzierung geprüft, bevor sie das Haus betreten. Bei Erbimmobilien kommen viele Fragen zu Zustand und Geschichte des Hauses. Darauf sollten Sie vorbereitet sein, Ausweichen merkt jeder.
Notar und Abwicklung, Woche 20 bis 32
Alle Miterben müssen unterschreiben oder sich notariell beglaubigt vertreten lassen. Diese Vollmachten rechtzeitig organisieren, sonst platzt der Termin. Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und Übergabe, zusammen vier bis acht Wochen.
Fünf Fehler, die Erben regelmäßig teuer zu stehen kommen
Wir nehmen erst mal an und schauen dann.
Die Annahme ist unwiderruflich, die Haftung unbegrenzt. Ohne Kassensturz innerhalb der sechs Wochen setzen Sie Ihr Privatvermögen aufs Spiel.
Das Grundbuch machen wir später.
Nach zwei Jahren kostet die Berichtigung Geld, das Sie geschenkt hätten. Dieselbe Nachlässigkeit betrifft die Anzeige beim Finanzamt und die Erbschaftsteuererklärung.
Unter 450.000 geben wir es nicht her.
Kommt die Zahl aus der Erinnerung statt vom Markt, steht das Haus Monate ohne Angebot. Danach gilt es als Ladenhüter und die Gebote liegen unter dem, was am Anfang möglich gewesen wäre.
Das regeln wir unter Geschwistern.
Mündliche Absprachen sind wertlos, sobald es ernst wird. Wer zahlt die Versicherung, wer räumt, wer verhandelt, wie wird verteilt? Ein Erbauseinandersetzungsvertrag kostet ein paar hundert Euro und erspart Streit über Zehntausende.
Makler sparen wir uns, das Geld teilen wir lieber.
Bei Erbimmobilien treffen Emotionen, Fristen und mehrere Entscheider aufeinander. Genau dort passieren die teuren Fehler. Rechnen Sie beides durch, bevor Sie entscheiden: Der Verkaufskosten-Rechner zeigt, was netto übrig bleibt.
Zum Schluss ein Gedanke, der in keinem Gesetzbuch steht. Der Verkauf eines geerbten Hauses ist ein Abschied und er darf sich so anfühlen. Gleichzeitig ist er ein Neuanfang: Der Erlös ermöglicht eigene Pläne, die Auflösung der Erbengemeinschaft befreit von Abstimmungszwängen und das Haus bekommt neue Bewohner. Beides nebeneinander auszuhalten ist die eigentliche Aufgabe. Die rechtlichen Fragen sind dagegen lösbar.
