Haus verkaufen oder vermieten: die kurze Antwort
Bei Einfamilienhäusern ist der Verkauf in den meisten Fällen wirtschaftlich besser. Bei Eigentumswohnungen in gefragter Lage kann die Vermietung aufgehen.
Der Grund liegt in einer einzigen Kennzahl. Ein Einfamilienhaus erreicht selten eine Bruttomietrendite über 4 Prozent und von dieser Zahl geht noch ein großer Teil für Instandhaltung ab, die sich auf Mieter nicht umlegen lässt. Eine Wohnung mit 120.000 Euro Wert und 550 Euro Miete kommt auf 5,5 Prozent, ein Haus mit 320.000 Euro Wert und 1.100 Euro Miete auf 4,1 Prozent. Die Wohnung hat dabei das kleinere Dach, die kleinere Heizung und die kleinere Fassade.
Das ist eine Tendenz, keine Regel. Welcher Weg für Ihr Haus richtig ist, hängt an drei Dingen: wie viel Kapital Sie brauchen, wie viel Sanierung ansteht und ob Sie Vermieter sein wollen. Die folgende Rechnung macht das greifbar.
Ein Haus, zwei Wege, durchgerechnet
Ein Einfamilienhaus in Worms-Pfeddersheim, Baujahr 1985, teilsaniert. Wert 320.000 Euro, erzielbare Kaltmiete 1.100 Euro im Monat. Ein typischer Fall aus unserer Region.
320.000 Euro Erlös, abzüglich 11.424 Euro Provision bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bleiben 308.576 Euro, die Sie am Tag der Kaufpreiszahlung nutzen können.
Davon ab: 3.200 Euro Instandhaltungsrücklage (1 Prozent vom Wert), 360 Euro Hausverwaltung, 800 Euro nicht umlagefähige Nebenkosten, 528 Euro kalkuliertes Leerstandsrisiko. Bleiben rund 8.300 Euro im Jahr.
Aus 4,1 Prozent brutto werden 2,6 Prozent netto. Bei diesem Tempo brauchen Sie knapp 40 Jahre Mieteinnahmen, um den Verkaufserlös zu erreichen. Größere Reparaturen, Mietausfall und Inflation sind darin noch nicht enthalten.
Vierzig Jahre sind die Zahl, die Eigentümer überrascht. Sie entsteht nicht aus einer besonders schlechten Immobilie, sondern aus einer durchschnittlichen. Wer die Instandhaltungsrücklage weglässt, rechnet sich die Vermietung schön. Die Rücklage fällt trotzdem an, nur später und in größeren Brocken. Auf der Verkaufsseite kommen je nach Fall noch Posten wie die Löschung der Grundschuld dazu, der Rechner für die Kosten beim Hausverkauf zeigt sie alle mit Ihren Zahlen.
Mieteinnahmen fühlen sich wie Gewinn an, solange das Dach hält.
Ohne belastbaren Verkehrswert lässt sich keine Rendite rechnen. Die Online-Bewertung liefert die Spanne für Ihre Immobilie in einer Minute, ohne Anmeldung.
Wann der Verkauf die bessere Wahl ist
- Sie brauchen KapitalFür eine andere Immobilie, zur Tilgung, für die Absicherung im Alter. Ein Verkauf bringt die Summe an einem Tag. Mieteinnahmen kommen über Jahrzehnte und bis dahin bleibt das Geld im Mauerwerk gebunden.
- Das Haus kostet mehr als es einbringtEin Eigentümer in Worms hatte ein Haus aus den siebziger Jahren geerbt, Energieklasse G, Miete 850 Euro. In drei Jahren fielen an: neue Heizung 12.000 Euro, Dachreparatur 8.000 Euro, Fenster im Erdgeschoss 6.000 Euro. Die Mieteinnahmen waren aufgebraucht, bevor sie überhaupt ankamen.
- Die CO2-Kosten drücken auf die RenditeSeit 2023 tragen Vermieter einen Teil der CO2-Abgabe. Je schlechter die Energiebilanz, desto höher Ihr Anteil, bei schlecht gedämmten Gebäuden bis zu 95 Prozent. Für ein unsaniertes Einfamilienhaus mit Gasheizung sind das 260 bis 310 Euro im Jahr. Der Preis je Tonne steigt weiter.
- Sie haben keine ZeitVermieten ist Arbeit: Mietersuche, Besichtigungen, Vertrag, Nebenkostenabrechnung, Anrufe bei defekter Therme. Wer 300 Kilometer entfernt wohnt, unterschätzt das regelmäßig. Eine Hausverwaltung kostet 20 bis 30 Euro je Wohneinheit im Monat und frisst bei einem Einfamilienhaus die schmale Marge.
- Nach einer TrennungDer Verkauf ist fast immer die saubere Lösung. Der Erlös wird geteilt, beide Seiten können abschließen. Eine gemeinsame Vermietung mit dem früheren Partner funktioniert auf dem Papier und endet in der Praxis bei der Frage, wer die neue Heizung zahlt. Mehr dazu im Artikel über den Hausverkauf bei Scheidung.
Wann sich die Vermietung rechnet
Es gibt Situationen, in denen Vermieten die klügere Entscheidung ist.
Die Spekulationsfrist läuft noch. Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn. Bei stark gestiegenen Preisen kann das fünfstellig werden. Dann lohnt es, die Restzeit zu überbrücken. Wie hoch die Steuer in Ihrem Fall ausfällt, rechnet der Spekulationssteuer-Rechner durch.
Die Zahlen stimmen. Ab 4 Prozent Bruttomietrendite lohnt der genauere Blick, netto sollten 3 bis 3,5 Prozent übrig bleiben. Unter diesen Werten arbeiten Sie für die Instandhaltung.
Sie brauchen das Geld nicht. Wer abgesichert ist und keine Investition plant, kann Mieteinnahmen als Baustein der Altersvorsorge sehen. Dann zählt Rendite weniger als der Sachwert.
Die Lage trägt. In Worms, Alzey und den Gemeinden entlang der A61 ist die Mietnachfrage stabil, das Leerstandsrisiko gering. Orte wie Osthofen oder Bechtheim profitieren von der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet bei moderaten Mieten. Wie sich der Markt insgesamt entwickelt, steht im Marktbericht für Rheinhessen.
Mietrendite richtig rechnen
Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal hundert. Eine Wohnung für 120.000 Euro mit 550 Euro Monatsmiete bringt 6.600 Euro im Jahr und damit 5,5 Prozent.
Diese Zahl ist für eine Entscheidung unbrauchbar. Vier Posten fehlen darin.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch. Sie erhöhen den Betrag, auf den sich die Rendite bezieht.
Bei 320.000 Euro sind das 3.200 Euro. Diese Summe fällt an, auch wenn sie nicht jedes Jahr abfließt.
Verwaltung, Mietausfallversicherung, Reparaturen in der Wohnung, Kontoführung.
Zwei Monate Leerstand bei einem Mieterwechsel sind in der Region normal.
Nach Abzug dieser Posten liegt die Nettomietrendite typischerweise 1,5 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Aus den schönen 5,5 Prozent werden dann 3,5 bis 4 Prozent und aus den 4,1 Prozent des Beispielhauses werden 2,6 Prozent.
Steuern auf beiden Wegen
Beim Verkauf gilt die Spekulationsfrist. Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer bleibt der Gewinn steuerfrei. Steuerfrei bleibt er auch, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst dort gewohnt haben, wobei Kalenderjahre zählen und keine volle Dreijahresfrist nötig ist. Liegt der Gewinn aus allen privaten Verkäufen eines Jahres unter 1.000 Euro, greift eine Freigrenze.
Bei der Vermietung sind die Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig. Dagegen stehen drei Abzüge: die Abschreibung von 2 Prozent jährlich bei Gebäuden ab 1925, die Instandhaltungskosten als sofort abziehbare Werbungskosten sowie Schuldzinsen, falls noch ein Darlehen läuft. Modernisierungen werden teils sofort, teils über Jahre verteilt angesetzt.
Daraus folgt ein Punkt, der die Entscheidung kippen kann: Für Eigentümer mit hohem Grenzsteuersatz ist die Vermietung steuerlich interessanter als die Nettorendite vermuten lässt. Wer wenig verdient, hat von Abschreibung und Werbungskosten dagegen kaum einen Vorteil. Diese Rechnung gehört zum Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.
Wenn das Haus geerbt ist
Bei geerbten Häusern kommen zwei Besonderheiten hinzu.
Die Spekulationsfrist des Verstorbenen geht auf Sie über. Hatte der Vater das Haus 2018 gekauft und Sie erben 2025, läuft die Frist 2028 ab. Hatte er es vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Die Einzelheiten stehen im Artikel über das geerbte Haus.
Die zweite Besonderheit ist die Erbengemeinschaft. Verkauf und Vermietung brauchen beide die Zustimmung aller. Einer will verkaufen, einer vermieten, einer vielleicht selbst einziehen. Jedes Jahr, in dem das Haus leer steht, kostet Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter und Substanz. Klären Sie die Richtung früh, auch wenn das Gespräch unangenehm ist.
Ein vermietetes Haus zu erben ist eine eigene Lage. Sie haben sofort Einnahmen und der Mieter kann bleiben. Gleichzeitig verkauft sich eine vermietete Immobilie schwerer und meist zu einem niedrigeren Preis, weil die Gruppe der Selbstnutzer wegfällt. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten, der Vertrag läuft unverändert weiter.
Fünf Fragen, die die Entscheidung tragen
Brauchen Sie das Kapital in den nächsten fünf Jahren?
Wenn ja, spricht das klar für den Verkauf. Eine Immobilie lässt sich nicht in Teilen auszahlen und ein Verkauf unter Zeitdruck kostet immer Preis.
Wollen Sie Vermieter sein?
Ehrlich beantwortet. Wer sich beim Gedanken an einen Anruf wegen eines Wasserschadens unwohl fühlt, sollte nicht vermieten. Eine Verwaltung nimmt die Arbeit ab, aber auch einen Teil der Rendite.
Liegt die Bruttomietrendite über 4 Prozent?
Darunter ist der Verkauf wirtschaftlich sinnvoller. Darüber lohnt es, die Nettorechnung aufzumachen.
Stehen größere Sanierungen an?
Dach, Heizung, Fenster, Leitungen. Wenn in den nächsten fünf Jahren zwei dieser Posten fällig werden, zahlen Sie die Vermietung aus eigener Tasche.
Läuft die Spekulationsfrist noch?
Wenn ja, rechnen Sie aus, was ein Verkauf heute an Steuer kostet und was die Restzeit an Miete bringt. Manchmal ist Warten die bessere Rechnung, manchmal nur die bequemere.
Eine Frage hilft bei der Entscheidung: Sprechen die Zahlen für die Vermietung, oder schiebt sie nur eine endgültige Entscheidung auf? Das zweite ist verständlich. Es kostet nur Geld.
