Hausverkauf bei Scheidung: erst das Haus klären, dann ausziehen
Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht, bevor der Verkauf geregelt ist, kann damit eine fünfstellige Steuer auslösen. Dieser Fehler lässt sich später nicht mehr korrigieren.
Das ist der einzige Rat in diesem Artikel, der unter Zeitdruck wirklich zählt. Alles andere lässt sich nachholen, verhandeln oder reparieren. Der Auszug aus einem Haus, das innerhalb der Zehnjahresfrist gekauft wurde, ist ein Stichtag und der Stichtag kennt keine Kulanz.
In Deutschland werden jährlich rund 129.000 Ehen geschieden, bei über der Hälfte steht eine gemeinsame Immobilie im Raum. Die durchschnittliche Ehe hält dabei knapp 15 Jahre. Genug Zeit, um ein Haus zu kaufen, abzuzahlen und daran zu hängen. In gut der Hälfte der Fälle sind minderjährige Kinder betroffen, was die Frage nach dem Auszug zusätzlich erschwert.
Fünf Wege und was sie unterscheidet
- Gemeinsamer VerkaufDer sauberste Schnitt. Das Haus wird verkauft, nach Ablösung der Restschuld wird der Erlös geteilt. Beide Seiten sind frei. Voraussetzung ist Einigkeit über Zeitpunkt und Mindestpreis und genau daran scheitert es oft, weil beide die Zahl unterschiedlich einschätzen.
- Auszahlung eines PartnersEiner übernimmt, der andere wird ausgezahlt. Die Rechnung: Verkehrswert minus Restschuld, geteilt durch zwei. Bei 400.000 Euro Wert und 150.000 Euro Restschuld sind das 125.000 Euro. Der Haken liegt bei der Bank, die den Übernehmenden als alleinigen Kreditnehmer akzeptieren muss. Das gelingt häufig nicht, besonders bei einem Einkommen.
- Übertragung auf die KinderDas Haus geht an die gemeinsamen Kinder, die Eltern behalten Wohnrecht oder Nießbrauch. Die Immobilie bleibt in der Familie. Die Gestaltung ist steuerlich und rechtlich aufwendig und gehört in die Hände von Notar und Steuerberater.
- Gemeinsame VermietungKein Verkaufsdruck, geteilte Mieteinnahmen, geteilte Kosten. Praktisch bedeutet es, dass zwei Menschen, die sich trennen wollen, über Jahre gemeinsam über Heizungen und Mieterhöhungen entscheiden. Was dabei wirtschaftlich herauskommt, steht im Vergleich Verkaufen oder vermieten.
- TeilungsversteigerungDer letzte Weg, wenn keine Einigung möglich ist. Jeder Miteigentümer kann sie beim Amtsgericht beantragen. Sie erzwingt eine Lösung und kostet dabei 20 bis 30 Prozent des Marktwerts. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das 80.000 bis 120.000 Euro, die beide Seiten gemeinsam verlieren.
Die Teilungsversteigerung bestraft nicht den Unnachgiebigen. Sie bestraft beide, zu gleichen Teilen.
Die meisten Konflikte entstehen aus zwei verschiedenen Wunschwerten. Die Online-Bewertung rechnet mit örtlichen Daten und liefert eine nachvollziehbare Spanne, auf die sich beide beziehen können.
Die Steuerfalle nach dem Auszug
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt sie, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Mit dem Auszug endet diese Eigennutzung. Für den Partner, der geht, läuft die Ausnahme ab. Wird das Haus danach verkauft oder der Miteigentumsanteil auf die andere Seite übertragen, ist sein Anteil am Gewinn steuerpflichtig.
Der Bundesfinanzhof hat das im Februar 2023 ausdrücklich bestätigt und zwar in einem Fall, den viele für harmlos gehalten hätten. Ein Paar kaufte 2008 gemeinsam ein Einfamilienhaus. 2015 zog der Mann aus, die Frau blieb mit dem gemeinsamen Kind. 2017 übertrug er seinen Anteil im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung an sie. Das Gericht wertete das als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.
Aufschlussreich ist die Begründung: Die Nutzung durch das Kind wird dem ausgezogenen Elternteil nur dann als eigene zugerechnet, wenn das Kind allein dort wohnt. Lebt die frühere Partnerin ebenfalls im Haus, entfällt die Begünstigung. Wer darauf vertraut, dass das eigene Kind die Steuerfreiheit sichert, irrt.
Was das kostet, zeigt eine einfache Rechnung. Kaufpreis 2015: 300.000 Euro, je 150.000 Euro auf beide Seiten. Verkauf 2024 für 400.000 Euro, also 50.000 Euro Gewinn je Partner. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent zahlt der ausgezogene Partner 17.500 Euro. Der Partner, der im Haus geblieben ist, zahlt nichts. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, rechnet der Spekulationssteuer-Rechner durch.
Vier Zeitpunkte, vier Ergebnisse
Beide haben im selben Jahr noch dort gewohnt, die Eigennutzung ist für beide erfüllt. Der sicherste Weg.
Auszug im März, Verkauf im November desselben Jahres: Die Eigennutzung deckt die drei nötigen Kalenderjahre ab. Es kommt nur darauf an, dass Verkauf und Auszug ins gleiche Kalenderjahr fallen.
Die Spekulationsfrist ist abgelaufen, der Auszug spielt keine Rolle mehr. Bei Ehen von 15 Jahren Dauer ist das der häufigste Fall.
Hier liegt die Falle. Der ausgezogene Partner versteuert seinen Gewinnanteil zu seinem persönlichen Steuersatz.
Diese vier Zeilen sind der Grund, warum das Gespräch über das Haus vor dem Gespräch über den Umzugswagen stattfinden sollte. Wer im Dezember auszieht, hat bis Silvester Zeit für einen steuerfreien Verkauf und das ist in der Praxis keine Zeit.
Zugewinnausgleich und was im Grundbuch steht
Ohne Ehevertrag leben die meisten Paare in Zugewinngemeinschaft. Was während der Ehe an Vermögen hinzukommt, wird beim Ende ausgeglichen. Stichtag ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag der anderen Seite zugestellt wird. Der Wert an diesem Tag zählt, nicht der Wert beim Verkauf.
Das Grundbuch entscheidet über das Eigentum, der Zugewinnausgleich über das Geld. Vier Konstellationen kommen vor.
Beide im Grundbuch. Beide sind Miteigentümer, die Wertsteigerung fließt beiden zu. Bei einer Aufteilung von je 50 Prozent entsteht über die Immobilie kein Ausgleich zwischen den Partnern.
Nur einer im Grundbuch. Der Eingetragene bleibt Eigentümer. Die Wertsteigerung während der Ehe erhöht aber sein Endvermögen und geht in den Ausgleich ein. Ein Haus, 2015 für 280.000 Euro gekauft und 2026 mit 380.000 Euro bewertet, bringt 100.000 Euro Zugewinn. Die Hälfte davon, also 50.000 Euro, steht der anderen Seite zu.
Haus vor der Ehe gekauft. Der Bestand gehört zum Anfangsvermögen. Nur der Zuwachs während der Ehe wird ausgeglichen.
Haus geerbt oder geschenkt. Erbschaften und Schenkungen zählen zum Anfangsvermögen, auch wenn sie während der Ehe anfallen. Die Wertsteigerung danach ist trotzdem Zugewinn.
In allen vier Fällen braucht es eine Zahl, die vor Gericht und am Küchentisch Bestand hat. Eine Online-Schätzung reicht als Orientierung, für die Vereinbarung selbst empfiehlt sich eine schriftliche Wertermittlung durch jemanden, der den örtlichen Markt belegen kann. Wie wir zu dieser Zahl kommen, steht unter Immobilienbewertung.
Grunderwerbsteuer: die gute Nachricht
Überträgt ein Partner seinen Anteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt für Übertragungen zwischen Ehegatten während der Ehe und ebenso für den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Der Gesetzgeber hat Trennungen hier bewusst entlastet.
Eine Grenze gibt es: Die Übertragung muss mit der Vermögensauseinandersetzung zusammenhängen. Ein Verkauf zwischen früheren Partnern Jahre nach der Scheidung, ohne Bezug zur damaligen Regelung, kann die Steuer auslösen. Wer eine Übertragung plant, sollte sie deshalb in der Scheidungsfolgenvereinbarung verankern.
Fünf Fehler, die bei Trennungen Geld kosten
Unter Zeitdruck verkaufen
Ein überstürzter Verkauf in der akuten Trennungsphase kostet regelmäßig 10 bis 15 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 40.000 bis 60.000 Euro, die sich mit drei Monaten Geduld vermeiden lassen.
Die Immobilie als Druckmittel nutzen
Wer die Zustimmung verweigert, um die andere Seite zu bewegen, landet häufig bei der Teilungsversteigerung. Dort verlieren beide 20 bis 30 Prozent. Das Druckmittel trifft am Ende den, der es einsetzt.
Mündliche Absprachen treffen
Alles, was Grundstücke betrifft, braucht die notarielle Form. Mündliche Vereinbarungen über Immobilien sind unwirksam, auch wenn beide Seiten sie ernst meinen.
Die Spekulationssteuer übersehen
Die Steuerlast kann fünfstellig werden und das Finanzamt erfährt vom Verkauf automatisch über den Notar. Ein Übersehen fällt also garantiert auf.
Ohne Bankgespräch planen
Viele Vereinbarungen stehen und fallen mit der Frage, ob eine Seite den Kredit allein übernehmen darf. Die Bank muss zustimmen und ist dazu nicht verpflichtet. Klären Sie das, bevor Sie sich auf eine Lösung festlegen.
Die Reihenfolge, die funktioniert
Wert ermitteln, bevor verhandelt wird
Ohne gemeinsame Zahl verhandeln beide Seiten gegen eine Vorstellung. Eine belegte Spanne nimmt dem Gespräch die Schärfe, weil sie von außen kommt.
Mit der Bank sprechen
Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und die Frage nach der Alleinübernahme. Diese drei Auskünfte entscheiden darüber, welche der fünf Wege überhaupt offen sind.
Steuerliche Lage prüfen
Kaufdatum, geplanter Auszug, geplanter Verkauf. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, gehört dieser Punkt zum Steuerberater, bevor jemand den Mietvertrag für die neue Wohnung unterschreibt.
Weg festlegen und notariell regeln
Die Entscheidung für einen der fünf Wege gehört in die Scheidungsfolgenvereinbarung, mit Mindestpreis, Fristen und der Verteilung der Kosten. Welche Kosten beim Hausverkauf überhaupt anfallen, zeigt der Verkaufskosten-Rechner.
Erst dann ausziehen
Wenn der Verkauf im selben Kalenderjahr abgeschlossen werden kann, ist der Auszug steuerlich unschädlich. Diese Reihenfolge ist der ganze Unterschied zwischen null und 17.500 Euro.
Was in dieser Zeit zusätzlich hilft: ein Ansprechpartner, der mit beiden Seiten getrennt sprechen kann. Wir führen Besichtigungen und Verhandlungen so, dass niemand dem anderen begegnen muss und berichten beiden Seiten denselben Stand. Das klingt nach einer Nebensache und ist in der Praxis der Grund, warum Verkäufe in dieser Lage überhaupt zustande kommen.
