Haus verkaufen und wohnen bleiben: die vier Wege
Das Haus ist abbezahlt, die Rente ist knapper als gedacht, und ausziehen will niemand. Vier Wege holen Geld aus dem Haus, ohne dass Sie es verlassen. Sie unterscheiden sich darin, wie viel Geld fließt, wer danach Eigentümer ist und wer die Kosten trägt.
Die Werbung für Teilverkauf und Leibrente ist laut, die Zahlen dahinter sind es nicht. Deshalb stehen hier zuerst die vier Modelle in ihrer Mechanik und danach eine Rechnung mit Zahlen aus Worms, die Sie für Ihr Haus nachrechnen können.
- TeilverkaufSie verkaufen einen Anteil am Haus, meist zwischen 10 und 50 Prozent, an einen Anbieter. Der zahlt den Anteil aus und wird Miteigentümer. Für seinen Anteil zahlen Sie ihm ab dann ein monatliches Nutzungsentgelt, vergleichbar einer Miete. Sie bleiben Eigentümer des Rests, wohnen weiter und tragen die Instandhaltung für das ganze Haus. Ihr Recht, das ganze Haus zu nutzen, wird als Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen, häufig im Rang hinter der Grundschuld, mit der der Anbieter seinen Anteil finanziert. Wechselt das Haus später ganz den Eigentümer, erhält der Anbieter seinen Anteil am Erlös plus ein Durchführungsentgelt.
- LeibrenteSie geben das ganze Haus ab und bekommen statt eines Kaufpreises eine monatliche Rente bis ans Lebensende, oft mit einer Einmalzahlung kombiniert. Dazu kommt ein lebenslanges Wohnrecht. Beides wird im Grundbuch gesichert, die Rente als Reallast, das Wohnrecht in Abteilung II. Der Käufer trägt das Risiko, dass Sie sehr alt werden; dafür rechnet er vorsichtig.
- Verkauf mit lebenslangem WohnrechtDas Haus geht zu einem Preis an den Käufer, der um den Wert Ihres Wohnrechts gemindert ist, und Sie bekommen diesen Preis auf einmal. Das Wohnrecht wird nach § 1093 BGB im Grundbuch eingetragen und bleibt bestehen, auch wenn der Käufer das Haus weitergibt. Als Käufer kommen Kapitalanleger in Frage, die auf den Tag setzen, an dem das Haus frei wird, und oft die eigenen Kinder.
- Verkauf und RückmieteDas Haus geht ganz an einen Kapitalanleger und Sie mieten es von ihm zurück, mit einem Mietvertrag, der den Verzicht auf Eigenbedarf und die Anpassung der Miete regelt. Von den vier Wegen bringt dieser den höchsten Betrag auf einmal, aber weniger als der freie Verkauf an einen Eigennutzer: Wer ein bewohntes Haus mit Mietvertrag kauft, zahlt dafür einen Abschlag. Sie zahlen eine marktübliche Miete und sind Mieter mit allen Rechten und Grenzen eines Mieters.
Welcher Weg passt, hängt an zwei Fragen: Brauchen Sie eine Summe oder eine Rente, und soll das Haus in der Familie bleiben? Die Rechnung darunter macht die Unterschiede sichtbar.
Ein Rechenbeispiel aus Worms
Angenommen, Sie sind 74, verwitwet und besitzen ein freistehendes Haus in Worms mit 140 Quadratmetern Wohnfläche. In Worms wurde ein freistehendes Haus 2025 im Mittel für 357.000 Euro beurkundet; damit rechnen wir. Alle übrigen Werte sind Annahmen für dieses Beispiel und stehen als solche in der Tabelle.
Zuerst der Wert des Wohnrechts, weil er in drei der vier Wege steckt. Er wird aus der Jahresmiete, die das Haus erzielen würde, und einem Vervielfältiger berechnet, der von Alter und Geschlecht abhängt. Für eine 74-jährige Frau liegt dieser Faktor nach der amtlichen Tabelle zu § 14 Bewertungsgesetz bei knapp zehn; die Tabelle erscheint jedes Jahr neu. Bei einer angenommenen Kaltmiete von 9 Euro je Quadratmeter ergibt das 15.120 Euro im Jahr und einen Kapitalwert von gerundet 148.000 Euro.
| Weg | Was fließt, was es kostet |
|---|---|
| Teilverkauf 50 Prozent | 178.500 € einmalig. Dagegen Nutzungsentgelt, angenommen 4 Prozent auf den abgegebenen Anteil: 7.140 € im Jahr oder 595 € im Monat. Instandhaltung für das ganze Haus bleibt bei Ihnen, am Ende kommt ein Durchführungsentgelt von je nach Anbieter rund 3 bis gut 6 Prozent des gesamten Kaufpreises dazu. |
| Leibrente | Rechnerisch rund 1.780 € im Monat, wenn 357.000 € abzüglich Wohnrecht 148.000 € über den Faktor von knapp zehn verrentet werden. Anbieter ziehen Sicherheitsabschläge für Langlebigkeit, Instandhaltung und Kapitalkosten ab; die angebotene Rente liegt deshalb deutlich darunter. |
| Verkauf mit Wohnrecht | Rund 209.000 € einmalig, also 357.000 € abzüglich Wohnrecht 148.000 €. Käufer rechnen oft vorsichtiger als die Tabelle, der erzielbare Preis liegt dann darunter. Instandhaltung je nach Vertrag. |
| Verkauf und Rückmiete | Bis zu 357.000 € einmalig, in der Regel darunter: Für ein bewohntes Haus mit Mietvertrag zahlen Anleger weniger als Eigennutzer für ein freies. Dagegen Miete, angenommen 9 € je Quadratmeter: 1.260 € kalt im Monat, Nebenkosten extra. Instandhaltung beim neuen Eigentümer. |
Kaufpreis aus MHR Marktdaten aus beurkundeten Kaufpreisen · Stand 2025. Miete, Nutzungsentgelt und Durchführungsentgelt angenommen für das Beispiel.
Die Tabelle zeigt die Mechanik: Je mehr Sicherheit beim Wohnen, desto weniger Geld. Beim Teilverkauf bekommen Sie die Hälfte, zahlen aber jeden Monat für den abgegebenen Anteil und tragen die Dachreparatur zu 100 Prozent. Die Leibrente klingt nach viel, ist aber eine Wette auf Ihre Lebenserwartung, bei der der Anbieter die Quote setzt. Der Weg über das Wohnrecht bringt weniger als der freie Markt, dafür Geld auf einmal und ein Grundbuchrecht, das niemand kündigen kann. Die Rückmiete bringt von den vier Wegen das meiste Geld auf einmal und die wenigste Sicherheit.
Wer im Haus bleibt, bezahlt dafür. Die Frage ist nur, ob der Preis auf dem Kontoauszug steht oder im Kaufpreis versteckt ist.
Wohnrecht oder Nießbrauch: der Unterschied im Grundbuch
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt Ihnen, im Haus zu wohnen, mit Ihrer Familie und mit einer Pflegekraft, wenn Sie eine brauchen. Vermieten lässt sich das Haus damit nicht. Ziehen Sie ins Pflegeheim, bleibt das Recht im Grundbuch bestehen, bringt aber nichts mehr ein, während die Heimkosten laufen; eine Abfindung gibt es nur, wenn sie im Vertrag steht. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter: Er umfasst alle Nutzungen, also auch das Recht, zu vermieten und die Miete zu behalten. Für den Fall Pflegeheim ist das der Unterschied zwischen einem Recht, das weiter Geld bringt, und einem, das nur noch auf dem Papier steht.
Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und gelten gegenüber jedem späteren Eigentümer. Der Nießbrauch mindert den Kaufpreis stärker, weil der Käufer länger auf jede Nutzung verzichtet. Welches Recht in den Vertrag kommt, ist eine Frage für den Notar und, wenn Kinder kaufen, für den Steuerberater.
Teilverkauf: die laufenden Kosten in der Rechnung
Der Teilverkauf wird mit der Freiheit beworben, Eigentümer zu bleiben. Das stimmt für den Anteil, der bei Ihnen bleibt. Für den anderen zahlen Sie Nutzungsentgelt, und dieses Entgelt ist in den meisten Verträgen nur für einige Jahre fest und wird danach angepasst. Im Beispiel sind das 595 Euro im Monat bei 4 Prozent; steigt der Satz auf 5 Prozent, sind es 744 Euro. Die 178.500 Euro Auszahlung sind bei 595 Euro im Monat rechnerisch nach 25 Jahren an den Anbieter zurückgeflossen, ohne dass sich an seinem Anteil etwas geändert hätte.
Dazu kommen die Instandhaltung, die ganz bei Ihnen bleibt, und am Ende, wenn das ganze Haus den Eigentümer wechselt, das Durchführungsentgelt des Anbieters, je nach Anbieter rund 3 bis gut 6 Prozent des gesamten Kaufpreises und nicht allein seines Anteils. Manche Verträge sichern dem Anbieter außerdem einen Mindesterlös für seinen Anteil zu. Fällt der Preis, trägt den Unterschied Ihr Anteil. Wer dieses Modell prüft, lässt sich deshalb drei Zahlen schriftlich geben: das Nutzungsentgelt mit Anpassungsregel, das Durchführungsentgelt und eine Mindesterlösklausel, falls es sie gibt. Dazu den Rang, an dem das Nutzungsrecht im Grundbuch stehen wird: Steht es hinter der Grundschuld des Anbieters, erlischt es, wenn dessen Bank das Haus versteigern lässt.
Die fünfte Rechnung: verkaufen und umziehen
Sie gehört in jeden Vergleich, auch wenn sie am Anfang niemand will. Das Haus geht zum vollen Preis weg, 357.000 Euro im Beispiel, und Sie ziehen um in eine Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern. In Worms liegt die Angebotsmiete für Wohnungen bei rund 10 Euro je Quadratmeter; das sind rund 750 Euro kalt im Monat. Das Haus mit seinen 140 Quadratmetern, dem Garten und der Treppe fällt weg, und mit ihm Heizkosten, Dach und Rasen.
Verglichen mit dem Teilverkauf ergibt das: doppelt so viel Geld auf dem Konto, eine Miete von 750 statt eines Nutzungsentgelts von 595 Euro, dafür keine Instandhaltung und kein Durchführungsentgelt. Ob das besser ist, entscheidet nicht die Rechnung, sondern die Frage, ob Sie das Haus wollen oder das Zuhause. Aber die Rechnung gehört auf den Tisch, bevor jemand unterschreibt. In Alzey, wo Wohnbauland im Mittel 340 Euro je Quadratmeter kostet, steckt in einem 600-Quadratmeter-Grundstück rechnerisch allein ein Bodenwert von rund 204.000 Euro, der bei jedem Modell außer dem freien Markt anteilig beim Anbieter landet.
Für alle fünf Wege steht am Anfang dieselbe Zahl: der Wert des Hauses, frei von Wohnrecht und Verrentung. Die Online-Bewertung liefert sie in zwei Minuten aus den Daten der Lage, ohne Anmeldung und ohne dass ein Anbieter davon erfährt. Mit dieser Zahl lesen sich alle Angebote anders.
Teilverkauf, Leibrente und Wohnrecht werden vom Hauswert abgeleitet. Wer ihn kennt, bevor der Anbieter ihn nennt, verhandelt mit anderen Karten.
Was vor jeder Unterschrift geklärt ist
Der Hauswert stammt nicht vom Anbieter
Jedes Modell rechnet vom Hauswert herunter. Ein Gutachten, das der Anbieter bezahlt, oder eine Zahl, die er nennt, ist der Ausgangspunkt seiner Rechnung, nicht Ihrer. Eine Einschätzung ohne Beteiligung des Anbieters kostet vorab nichts und legt die Basis fest.
Das Wohnrecht ist im Grundbuch eingetragen
Ein Wohnrecht, das nur im Kaufvertrag vereinbart ist, bindet den nächsten Eigentümer nicht. Eingetragen in Abteilung II gilt es gegen jeden, auch in der Zwangsversteigerung, wenn es im Rang vor den Grundschulden steht.
Alle laufenden Kosten sind für zehn Jahre durchgerechnet
Nutzungsentgelt mit Anpassungsregel, Instandhaltung, Miete bei Rückmiete, Durchführungsentgelt am Ende. Zusammengerechnet über zehn Jahre, gegen die Auszahlung gestellt.
Der Fall Pflegeheim ist geregelt
Darf das Haus dann vermietet werden, wer bekommt die Miete, erlischt das Wohnrecht, gibt es eine Abfindung? Beim Nießbrauch ist die Antwort im Gesetz, beim Wohnrecht steht sie im Vertrag oder gar nicht.
Kinder und Erben wissen Bescheid
Jedes Modell außer der Übergabe an die eigenen Kinder nimmt das Haus aus dem Nachlass. Die Erben erfahren das besser vorher als beim Erbfall, und manchmal ist das Wohnrecht-Modell mit einem Kind als Käufer der Weg, bei dem alle Zahlen in der Familie bleiben.
Steuern bei Teilverkauf, Leibrente und Wohnrecht
Wer das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder es im Jahr der Beurkundung und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer; das gilt für das ganze Haus ebenso wie für einen Anteil. Bei der Leibrente gilt das unter derselben Voraussetzung für den verrenteten Kaufpreis; der Zinsanteil der laufenden Rente, der sogenannte Ertragsanteil, gehört aber in die Einkommensteuererklärung. Wie hoch er ist, hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab, und der Steuerberater sagt es Ihnen in fünf Minuten. Wer das Haus an die Kinder gibt und dabei unter dem Marktwert bleibt, verschenkt den Unterschied; das ist erlaubt, muss aber mit den Freibeträgen der Schenkungsteuer zusammenpassen.
Für den Fall, dass das Haus vermietet war oder die zehn Jahre noch laufen, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner die Größenordnung. Und wer das Behalten und Vermieten dagegen rechnen will, findet die Zahlen unter Haus verkaufen oder vermieten.
Anbieter für Teilverkauf und Leibrente arbeiten überregional. Käufer für ein Haus mit Wohnrecht oder mit Rückmiete sind dagegen meist Kapitalanleger aus der Region, die genau solche Objekte suchen. Welche Gesuche gerade bei uns für Worms und die Orte des Wonnegaus liegen, sehen Sie dort; ein Wohnrecht schreckt diese Käufer nicht, solange der Preis es abbildet.
