Immobilienmarkt Regensburg für Eigentümer in der Oberpfalz

Der Immobilienmarkt in Regensburg ist von Geschosswohnungen, knappem Neubau und hoher Nachfrage geprägt; verlässliche Daten für die eigene Immobilie liefern in der Oberpfalz zwei getrennte amtliche Gutachterstellen für Stadt und Landkreis.

Zum 31.12.2024 zählt die Stadt 23.773 Wohngebäude mit 97.762 Wohnungen, rechnerisch ca. 4,1 Wohnungen je Gebäude. Die Zahl fertiggestellter Wohnungen fiel von 1.291 im Jahr 2023 auf 425 im Jahr 2024, während 2023 bei der Stadt 2.302 Wohnungssuchende registriert waren.

Für Ihre Immobilie heißt das: Bodenrichtwerte und Marktberichte zeigen Durchschnitte, den Wert des einzelnen Hauses klärt erst eine Bewertung vor Ort.

Immobilienmarkt Regensburg: Bestand nach Wohnungsgröße

Bevor Sie verkaufen, lohnt sich ein Blick darauf, in welchem Teil des Bestands Ihre Immobilie liegt. Zum 31.12.2024 weist die Statistik der Stadt 23.773 Wohngebäude und 97.762 Wohnungen aus, rechnerisch ca. 4,1 Wohnungen je Wohngebäude. Regensburg ist damit stark vom Geschosswohnungsbau geprägt, also von Häusern mit mehreren Wohnungen übereinander. Über das einzelne Gebäude sagt dieser Durchschnitt nichts. Die amtliche Statistik der Stadt teilt die Wohnungen zum 31.12.2024 außerdem nach der Zahl der Wohnräume auf. 23.959 Wohnungen haben ein oder zwei Wohnräume, 49.888 haben drei oder vier, 23.914 haben fünf und mehr.

Gut die Hälfte des Bestands liegt damit im mittleren Bereich. Kleine und große Einheiten sind etwa gleich häufig. Zur großen Gruppe zählen geräumige Etagenwohnungen ebenso wie viele Einfamilienhäuser. Je seltener ein Objekttyp im Bestand ist, desto weniger vergleichbare Verkäufe gibt es und desto stärker hängt die Einschätzung am einzelnen Haus. Zählen Sie deshalb die Wohnräume Ihrer Immobilie so, wie die Statistik es tut. Dann sehen Sie, ob Sie im breiten Mittelfeld anbieten oder in einer der beiden kleineren Gruppen.

Wie viel wird in Regensburg und im Landkreis gebaut?

Nach Berichten über die Angaben der Stadt sank die Zahl der Baugenehmigungen von 1.815 im Jahr 2023 auf 851 im Jahr 2024. Die Stadtstatistik selbst nennt für 2024 etwas abweichend 844 genehmigte Wohnungen. Fertiggestellt wurden 99 Gebäude mit 425 Wohnungen, nach 1.291 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2023. Die Größenordnung ist in beiden Quellen gleich, denn die Genehmigungen haben sich etwa halbiert.

Als größte Grenze für neuen Wohnungsbau nennt der Bericht die verfügbare Fläche. Gleichzeitig werden die Haushalte kleiner und mehr Menschen leben allein, sodass der Bedarf an Wohnungen auch bei moderatem Wachstum steigt. Die Vorausberechnung der Stadt rechnet im Szenario abgeschwächte Entwicklung mit einem Anstieg von 175.371 Personen im Jahr 2022 auf ca. 190.000 im Jahr 2040. Diese Zahlen enthalten Nebenwohnsitze und geplante Baugebiete. Mit der amtlichen Einwohnerzahl von 151.517 lassen sie sich deshalb nicht direkt vergleichen. Im Jahr 2023 waren bei der Stadt 2.302 Wohnungssuchende registriert, 488 Haushalte konnten eine geförderte Wohnung beziehen. Wer genau kauft, erfasst keine amtliche Statistik. Die Nachfrage lässt sich nur an solchen Kennzahlen ablesen.

Im Landkreis Regensburg ohne die Stadt verlief 2025 anders. Genehmigt wurden 1.232 Wohnungen gegenüber 856 im Vorjahr, das sind 43,9 Prozent mehr. Bei Drei- und Mehrfamilienhäusern stieg die Zahl von 292 auf 614 Wohnungen, bei Einfamilienhäusern von 254 auf 339. Bei Zweifamilienhäusern fiel sie von 114 auf 92. Unter den 41 Gemeinden lagen Neutraubling mit 172, Lappersdorf mit 128, Schierling mit 71 und Bernhardswald mit 56 Wohnungen vorn. Ganz Bayern kam nach vorläufigen Ergebnissen auf 54.149 Wohnungen, plus 5,1 Prozent, bei Einfamilienhäusern auf plus 19,2 Prozent. Eine Genehmigung ist noch kein fertiges Haus. Wer aber in einer der genannten Gemeinden verkauft, sollte damit rechnen, dass Käufer künftig auch Neubauten in der Nähe vergleichen.

Wo gibt es Bodenrichtwerte und Marktberichte für Stadt und Landkreis?

Stadt und Landkreis haben je eine eigene amtliche Gutachterstelle. Für ein Haus in Lappersdorf hilft der Bericht der Stadt also nicht weiter. Umgekehrt gilt dasselbe. Die Stelle der Stadt ist organisatorisch bei der Stadtverwaltung angesiedelt und wertet alle Kaufverträge im Stadtgebiet aus. Das sind tatsächlich gezahlte Preise und keine Angebotspreise. Für 2022 meldete sie 1.282 beurkundete Verkäufe, 21 Prozent weniger als 2021 und so wenige wie seit den 1980er Jahren nicht mehr.

Der Grundstücksmarktbericht erscheint in der Regel alle zwei Jahre. Die Ausgabe 2025 wertet die Jahre 2023 und 2024 aus. Sie enthält Umsätze, Preisniveau und Preisentwicklung für bebaute und unbebaute Grundstücke, für Eigentumswohnungen und für Teileigentum, also für Räume, die nicht zum Wohnen dienen. Dazu kommen Liegenschaftszinssätze, mit denen sich der Ertrag vermieteter Objekte bewerten lässt. Außerdem enthält sie Rohertragsvervielfältiger, die den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete setzen. Die Broschüre kostet 60 Euro Schutzgebühr. Für die Bodenrichtwerte, also durchschnittliche Bodenwerte je Quadratmeter für ein abgegrenztes Gebiet, gelten je nach Stelle eigene Stichtage und Gebühren.

• Stadt Regensburg. Ansprechstelle ist die Abteilung Bodenordnung, Bodenverkehr, Wertermittlung im Bauordnungsamt der Stadt. Dort erhalten Sie den Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte. Stichtag ist seit 2022 der 1. Januar jedes Jahres mit gerader Jahreszahl. Das Gesamtgutachten kostet 300 Euro, die schriftliche Einzelauskunft 30 Euro und die Auskunft zu Geschäftslagen in der Altstadt 40 Euro. Auskünfte gibt es nur schriftlich und gegen Gebühr.
• Landkreis Regensburg. Die Gutachterstelle gehört zur Kreisverwaltung, ihre Geschäftsstelle ist das Sachgebiet S 41 in der Altmühlstraße 3, 93059 Regensburg, Telefon 0941 4009-163. Die Werte zum Stichtag 01.01.2026 gelten bis zur Veröffentlichung neuer Werte im Jahr 2028. Eine Einzelauskunft kostet 30 Euro für den ersten und 20 Euro für jeden weiteren Wert, die digitale Gesamtübersicht 200 Euro. Eine Karte zur kostenfreien Einsicht steht online.
• Marktbericht des Landkreises. Er trennt Wohnbauflächen in Stadtumlandgemeinden von Gemeinden außerhalb des sogenannten Speckgürtels und behandelt Eigentumswohnungen nach Erst- und Wiederverkauf. Sie erhalten ihn bei derselben Geschäftsstelle, die Ihnen unter Telefon 0941 4009-163 auch die Gebühr nennt.

Was die Gebäude- und Wohnungszählung 2022 über Leerstand und Eigentümer zeigt

Die Zählung hat den Stichtag 15.05.2022. Für Gebäude erfasst sie unter anderem Gebäudeart, Baujahr, Größe, Heizungsart, Energieträger und Eigentumsform. Für Wohnungen erfasst sie Nutzung, Wohnfläche und Raumzahl, bei vermieteten Wohnungen auch die Nettokaltmiete. Die Ergebnistabellen stehen öffentlich in der Zensusdatenbank der amtlichen Statistik. Dort wählen Sie als Gebiet die kreisfreie Stadt Regensburg oder Ihre Gemeinde im Landkreis und danach die passende Tabelle, etwa die Leerstandsquote nach Baujahr, nach Energieträger der Heizung oder nach Zahl der Wohnungen im Gebäude. Die Werte für Regensburg und Ihre Gemeinde im Landkreis lesen Sie dort direkt ab.

Zwei Begriffe sollten Sie kennen. Die Eigentümerquote ist der Anteil der selbst bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen. Die Leerstandsquote ist der Anteil leerstehender Wohnungen an allen bewohnten und leerstehenden Wohnungen. Ferienwohnungen und gewerblich genutzte Wohnungen zählen jeweils nicht mit, Wohnheime ebenfalls nicht.

Als Maßstab dient der Bund. Dort standen am Stichtag rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, eine Quote von 4,3 Prozent. Mehr als die Hälfte davon stand seit mindestens einem Jahr leer. Niedrige Quoten fanden sich vor allem in stark wachsenden Großstädten. Liegt der Wert Ihrer Gemeinde deutlich darunter, spricht das für knappes Angebot, allerdings mit Stand 2022.

Welche Regeln gelten bei Ferienwohnung und Neubaugebiet?

Die Stadt stellt in ihrer Regelung zur Zweckentfremdung von Wohnraum fest, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Soll eine Wohnung anderen Zwecken dienen, etwa als Ferienwohnung, braucht es eine Genehmigung der Stadt. Sie kann erteilt werden, wenn Ersatzwohnraum gleicher Art und Größe entsteht oder eine Ausgleichszahlung geleistet wird. Beides lässt sich kombinieren. Seit Juli 2024 gilt eine neue Fassung, kurzzeitig vermietete Wohnungen müssen registriert werden. Wird Ihre Wohnung bisher so genutzt oder plant ein Käufer das, gehört die Genehmigungsfrage früh in die Unterlagen.

Wer größere Flächen besitzt, für die neues Baurecht entstehen soll, trifft auf das Baulandmodell der Stadt. Es sieht 40 Prozent der Wohnfläche als geförderten Wohnraum vor. Die Stadtverwaltung hat 2026 ein Ersatzmodell vorgeschlagen, das greifen soll, wenn staatliche Fördermittel fehlen. Dann wären 20 Prozent der Wohnfläche preisgedämpft, mit höchstens 15 Euro je Quadratmeter netto kalt bei Erstvermietung. Ob der Vorschlag beschlossen ist, fragen Sie vor jeder Planung bei der Stadt nach. Die Bewertung solcher Grundstücke behandeln unsere Ratgeber zum Grundstück.

Wann reichen Durchschnittswerte und wann braucht es eine Bewertung vor Ort?

Ein Bodenrichtwert beschreibt den Boden einer ganzen Zone ohne Gebäude. Ein Marktbericht bündelt viele Verkäufe aus zwei Jahren. Für eine erste Orientierung reicht beides. Zustand, Grundriss, Modernisierungen und laufende Mietverträge Ihrer Immobilie kennen diese Quellen nicht. Quadratmeterpreise nennt dieser Artikel deshalb keine, wie sich ein Verkehrswert ergibt, erklärt unser Ratgeber zur Verkehrswertermittlung. Eine Bewertung vor Ort wird nötig, wenn Ihr Objekt zu einer der kleineren Gruppen im Bestand gehört, wenn es vermietet ist oder als Ferienwohnung genutzt wird oder wenn neue Baugebiete in Ihrer Gemeinde den Vergleich verändern.

Bei einer kostenlosen Bewertung vor Ort sehen wir uns Ihr Haus oder Ihre Wohnung an und gleichen den Zustand mit den amtlichen Werten für Stadt oder Landkreis ab. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung, die zeigt, welche Unterlagen noch fehlen. Sie entscheiden danach in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen. Wenn Sie so weit sind, können Sie Ihren Marktwert unverbindlich prüfen lassen.