Ein amtliches Wertgutachten für ein Haus in Rheinhessen kostet bei 300.000 € Hauswert 3.050 € netto und mit Zuschlag bis 3.965 €; es lohnt sich bei Erbschaft mit Finanzamt, Pflichtteil oder Scheidung, für einen Verkauf reicht meist eine kostenlose Bewertung.
Die Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert, den die amtliche Gutachterstelle selbst ermittelt. Schlechter Bauzustand oder fehlende Bauunterlagen heben sie in Rheinland-Pfalz um bis zu 30 Prozent. An der Bergstraße kostet ein amtliches Gutachten bei 300.000 bis unter 400.000 € Hauswert 2.350 € netto.
Unsere kostenlose Bewertung dient dem Verkauf, ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten für Finanzamt, Gericht oder Pflichtteil.
Was kostet ein amtliches Gutachten in Rheinhessen und an der Bergstraße?
In Rheinland-Pfalz gilt für die amtliche Gutachterstelle seit 03.06.2024 eine feste Gebührenstaffel. Bei einem Hauswert von 200.000 € liegt die Gebühr bei 2.430 € netto, mit Zuschlag für Erschwernisse bei bis zu 3.159 €. Bei 300.000 € sind es 3.050 € netto oder bis zu 3.965 €, bei 400.000 € 3.350 € netto oder bis zu 4.355 €, bei 500.000 € 3.650 € netto oder bis zu 4.745 €. Darauf kommen Auslagen und Mehrwertsteuer. Mit Mehrwertsteuer kostet das Gutachten für ein Haus um 300.000 € ohne Zuschlag 3.629,50 €, die Auslagen kommen noch hinzu.
Reisekosten sind in Rheinland-Pfalz bereits enthalten, ebenso je eine Ausfertigung für Antragsteller und Eigentümer. Ist der Aufwand gering, kann die Gebühr um bis zu 30 Prozent sinken. Weil der genaue Betrag erst mit dem fertigen Gutachten feststeht, kann die Stelle einen Vorschuss verlangen. Für Häuser im Landkreis Alzey-Worms ist die Gutachterstelle in Alzey zuständig. Die Stadt Worms hat eine eigene.
In Hessen und damit auch im Kreis Bergstraße gilt eine Tabelle seit 01.09.2022. Für Häuser von 200.000 bis unter 300.000 € kostet das amtliche Gutachten 2.100 € netto, von 400.000 bis unter 500.000 € sind es 2.600 € netto. In der Stufe dazwischen, von 300.000 bis unter 400.000 €, kostet es 2.350 € netto, mit Mehrwertsteuer 2.796,50 €. Auslagen kommen jeweils hinzu. Zuständig ist die amtliche Gutachterstelle in Heppenheim.
Was kostet ein Wertgutachten fürs Haus beim freien Sachverständigen?
Seit 2009 gibt es für freie Sachverständige kein verbindliches Honorar mehr. Die Verbände veröffentlichen zwar Tabellen, doch sie sind Empfehlungen. Was Sie zahlen, vereinbaren Sie frei mit dem Gutachter.
Ein Verband der Immobiliensachverständigen empfiehlt für ein vollständiges Verkehrswertgutachten bei 300.000 € Hauswert 3.230 € netto, also 3.844 € brutto. Bei 400.000 € sind es 3.430 € netto oder 4.082 € brutto. Nebenkosten von 5 bis 10 Prozent kommen hinzu. Der Verband der Vermessungsingenieure setzt niedriger an. Er nennt 2.400 € netto bei 300.000 € und 3.400 € bei schwierigen Objekten. Bei 400.000 € sind es 2.600 € netto, bei schwierigen Objekten 3.800 €, jeweils zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer.
Bei gleichem Hauswert liegen die beiden Empfehlungen also deutlich auseinander. Holen Sie deshalb ein schriftliches Angebot ein. Fragen Sie vor dem Auftrag, ob Nebenkosten, Auslagen und mögliche Zuschläge eingerechnet sind. Erst dann lassen sich zwei Angebote vergleichen.
Was kostet ein Kurzgutachten und was kann es nicht?
Ein Kurzgutachten ist eine überschlägige Einschätzung des Werts. Ihm fehlt die vollständige Herleitung, die ein Verkehrswertgutachten Schritt für Schritt aufschreibt. Solche Angebote liegen bei etwa 500 €. Eine Honorartabelle der Verbände gibt es dafür nicht.
Etwas ausführlicher ist die überschlägige Wertermittlung. Nach der Empfehlung der Vermessungsingenieure kostet sie 30 bis 50 Prozent weniger als das vollständige Gutachten, bei 300.000 € Hauswert also 1.200 bis 1.680 € netto. In Hessen bietet auch die amtliche Stelle eine überschlägige Wertberechnung an. Sie kostet 25 bis 50 Prozent der Gutachtengebühr.
Die Grenze zeigt sich, sobald eine Behörde den Wert prüft. Ein Kurzgutachten dient nur Ihrer eigenen Orientierung. Wer gegenüber Finanzamt oder Gericht oder beim Pflichtteil einen Wert belegen will, sollte ein vollständiges Verkehrswertgutachten einplanen.
Wovon hängt der Preis eines Gutachtens ab?
Der Hauswert setzt die Grundlinie, denn alle Tabellen steigen mit ihm. Drei Umstände treiben den Betrag weiter nach oben.
Bauzustand. Ein schlechter Zustand macht die Begutachtung aufwendiger. In Rheinland-Pfalz kann die amtliche Gebühr dann um bis zu 30 Prozent steigen. In Hessen wird die Gebühr vom Wert ohne Abzug für den Instandhaltungsrückstand berechnet, also so, als wären die aufgeschobenen Reparaturen erledigt. Ein niedrigerer Wert durch Sanierungsbedarf senkt die Gebühr dort also nicht.
Fehlende Unterlagen. Fehlen Bauunterlagen oder sind sie unbrauchbar, steigt die amtliche Gebühr in Hessen um bis zu 50 Prozent. In der Stufe von 300.000 bis unter 400.000 € sind das bis zu 3.525 € netto. In Rheinland-Pfalz zählen fehlende Bauunterlagen zu den Erschwernissen, für die der Zuschlag von bis zu 30 Prozent gilt. Freie Sachverständige rechnen 10 bis 30 Prozent dazu, wenn sie Unterlagen selbst beschaffen oder die Wohnfläche erst ermitteln.
Rechte am Haus. Ein Wohnungsrecht erlaubt einer Person, im Haus zu wohnen. Ein Nießbrauch erlaubt, es zu nutzen oder die Miete einzunehmen. Eine Baulast ist eine öffentliche Verpflichtung, die auf dem Grundstück liegt. Für jede dieser Belastungen schlagen freie Sachverständige 20 bis 50 Prozent auf.
Zwei Prüffragen vor der Anfrage helfen beim Einschätzen der Kosten: Gibt es Grundrisse mit Wohnflächenberechnung? Steht im Grundbuch ein Recht zugunsten Dritter?
Wann lohnt sich ein Gutachten, wann reicht eine Bewertung?
Ein Gutachten lohnt sich dort, wo jemand anders den Wert anzweifeln kann. Erben, die einen niedrigeren Wert als den des Finanzamts ansetzen wollen, belegen ihn mit dem Gutachten der amtlichen Gutachterstelle oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Für diesen Weg sollten Sie mindestens 2.000 € einplanen.
Beim Pflichtteil, dem Mindestanteil naher Angehöriger am Erbe, können die Berechtigten verlangen, dass der Wert ermittelt wird. Die Kosten trägt der Nachlass. Bei einer Scheidung kann ein Wert aus der Vergangenheit gefragt sein, etwa zum Beginn der Ehe für den Zugewinnausgleich. Amtliche Gutachten gibt es auch für solche zurückliegenden Stichtage, ebenso für den Todestag.
Bei geerbten Häusern kommen eigene Fragen dazu. Die beantwortet unser Ratgeber zum geerbten Haus Schritt für Schritt.
Für einen Verkauf ist kein Gutachten vorgeschrieben. Der darin ermittelte Verkehrswert bindet weder Sie noch den Käufer. Finanziert der Käufer, bewertet seine Bank das Haus meist selbst und verlangt nur mitunter ein Verkehrswertgutachten. Beurkundet wird am Ende der Preis, auf den Sie sich in der Verhandlung einigen. Deshalb hilft beim Verkauf eine Spanne mehr als eine einzelne Zahl: Sie zeigt, wo der Angebotspreis ansetzen kann und wie viel Raum für Verhandlung bleibt.
Wie lange dauert ein Wertgutachten und welche Unterlagen braucht es?
In Hessen dauert ein amtliches Verkehrswertgutachten üblicherweise 4 bis 16 Wochen. In Rheinland-Pfalz sind in der Regel zwei Besichtigungstermine nötig. Wie lange die Bearbeitung dort insgesamt dauert, hängt von der Auslastung der Stelle ab. Die Gutachterstelle in Alzey oder in Worms nennt Ihnen bei der Anfrage den aktuellen Stand. Für die amtliche Gutachterstelle legen Sie unter anderem bereit:
- einen aktuellen Grundbuchauszug
- Baupläne und Grundrisse mit Wohnflächenberechnung
- die Baubeschreibung
- den Energieausweis
- bei Vermietung die Mietverträge
- Angaben der Gebäudeversicherung
Geht es Ihnen um einen Verkauf, klärt unsere Bewertung vor Ort drei Dinge. Wir ermitteln aus MHR Marktdaten eine Spanne für Ihr Haus, sehen mit Ihnen die vorhandenen Unterlagen durch und sagen offen, ob Ihr Anlass doch ein Gutachten verlangt. Die Bewertung ist für Sie kostenlos und unverbindlich, wir kommen nach Absprache zu Ihnen.
Die Online-Bewertung zeigt eine belegte Preisspanne. Eine Minute, ohne Anmeldung.
Was kostet das Gutachten für ein Haus mit 300.000 € Verkehrswert?
Für diese Rechnung nehmen wir ein Haus mit einem Verkehrswert von 300.000 € an. Für andere Hauswerte nennt der Abschnitt zum amtlichen Gutachten weitere Beispielbeträge. Die vollständigen Staffeln erhalten Sie bei der zuständigen Gutachterstelle. Im Beispiel fehlen Teile der Bauunterlagen. Deshalb steht unter jedem Grundbetrag der Zuschlag, den die jeweilige Tabelle dafür vorsieht. Alle Beträge sind netto, Auslagen, Nebenkosten und Mehrwertsteuer kommen hinzu.
| Posten | Wert |
|---|---|
| Angenommener Verkehrswert des Hauses | 300.000 € |
| Amtliches Gutachten Rheinland-Pfalz, netto | 3.050 € |
| Höchster Zuschlag für Erschwernisse in Rheinland-Pfalz | 30 Prozent |
| Amtliches Gutachten Rheinland-Pfalz mit Zuschlag, netto | bis 3.965 € |
| Mehrkosten durch den Zuschlag in Rheinland-Pfalz | bis 915 € |
| Amtliches Gutachten Hessen, Stufe 300.000 bis unter 400.000 €, netto | 2.350 € |
| Zuschlag in Hessen bei fehlenden Bauunterlagen | bis 50 Prozent |
| Amtliches Gutachten Hessen mit Zuschlag, netto | bis 3.525 € |
| Mehrkosten durch den Zuschlag in Hessen | bis 1.175 € |
| Freier Sachverständiger nach Empfehlung des Sachverständigenverbands, netto | 3.230 € |
| Zuschlag beim freien Sachverständigen für Beschaffung der Unterlagen | 10 bis 30 Prozent |
| Zuschlag in Euro | 323 bis 969 € |
| Freier Sachverständiger mit Zuschlag, netto | 3.553 bis 4.199 € |
| Überschlägige Wertermittlung nach Empfehlung der Vermessungsingenieure, netto | 1.200 bis 1.680 € |
| Zuschlag in Euro, wie beim freien Sachverständigen mit 10 bis 30 Prozent angesetzt | 120 bis 504 € |
| Überschlägige Wertermittlung mit Zuschlag, netto | 1.320 bis 2.184 € |
| Marktbewertung durch MHR vor Ort | kostenlos |
Allein die fehlenden Unterlagen machen in Hessen bis zu 1.175 € aus, in Rheinland-Pfalz bis zu 915 €. Wer Grundrisse und Wohnflächenberechnung vor dem Auftrag beschafft, senkt die Rechnung spürbar. Beim freien Sachverständigen hängt der Endbetrag zusätzlich davon ab, was Sie im Angebot vereinbaren. Die letzte Zeile dient der Preisfindung beim Verkauf. Für Finanzamt, Gericht oder Pflichtteil brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten, also eine der Zeilen zum amtlichen Gutachten oder zum freien Sachverständigen.
