Erbengemeinschaft Haus verkaufen: vier Wege und eine Zahl für alle

Erbengemeinschaft Haus verkaufen: was gilt, solange niemand etwas unterschreibt

Drei Geschwister, ein Haus, drei Meinungen. Die Erbengemeinschaft ist die häufigste Form, in der ein Elternhaus den Besitzer wechselt, und die einzige, in der niemand allein entscheiden darf. Wer die Regeln kennt, kommt schneller zu einer Lösung als wer auf Einsicht wartet.

Mit dem Erbfall gehört das Haus allen Erben gemeinsam, zur gesamten Hand: Jeder ist nach seiner Erbquote am ganzen Nachlass beteiligt, einen eigenen Anteil am Haus, über den er verfügen könnte, hat niemand (§ 2032 und § 2033 BGB). Verkaufen, belasten, übertragen geht nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Für die laufende Verwaltung, also Versicherung, Heizung im Winter, Hausmeister, reicht die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 BGB). Und jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird (§ 2042 BGB). Dieses letzte Recht ist der Hebel für alles, was folgt.

Bevor irgendetwas unterschrieben wird, gehört der Nachweis der Erbfolge auf den Tisch: ein Erbschein oder, wenn ein notarielles Testament vorliegt, das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Ins Grundbuch müssen die Erben vor einem Verkauf nicht. Verkaufen sie direkt, trägt das Grundbuchamt den Käufer ein und verlangt dafür nur diesen Nachweis (§ 40 GBO). Wer das Haus behält oder erst einmal vermietet, lässt sich selbst eintragen; die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Ohne den Nachweis geht in beiden Fällen nichts; das Grundbuchamt trägt dann niemanden ein.

Die vier Wege aus der Erbengemeinschaft

1. Gemeinsam an einen Dritten verkaufenDer Normalfall und meist der mit dem höchsten Erlös. Alle Miterben unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar, der Erlös wird nach Erbquoten verteilt, Lasten wie eine Grundschuld werden vorher aus dem Kaufpreis abgelöst. Voraussetzung ist eine Zahl, auf die sich alle einigen können.
2. Ein Miterbe übernimmt das HausEiner behält, zahlt die anderen aus. Die Übernahme aus dem Nachlass ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG), der Übernehmer braucht aber das Geld für die Auszahlung, meist über eine Bank, die das Haus beleiht. Der Preis für die Auszahlung wird vom Marktwert abgeleitet, und genau darüber wird gestritten.
3. Den eigenen Erbteil verkaufenWer raus will, ohne auf die anderen zu warten, kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, an einen Miterben oder an einen Dritten (§ 2033 BGB). Der Vertrag braucht den Notar, die übrigen Miterben haben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Dritte zahlen für einen Erbteil deutlich weniger als für das Haus, weil sie eine Gemeinschaft mit Fremden kaufen.
4. TeilungsversteigerungDer Weg, wenn gar nichts mehr geht. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, ohne Zustimmung der anderen (§ 180 ZVG). Das Haus wird öffentlich versteigert, der Erlös tritt an seine Stelle und wird anschließend verteilt. Was dieser Weg kostet, steht weiter unten.

In fast jeder Erbengemeinschaft beginnt der Streit mit derselben Frage: Was ist das Haus wert? Der Bruder, der übernehmen will, nennt eine Zahl; die Schwester, die ausgezahlt wird, eine andere. Beide haben Gründe, keiner hat eine Grundlage. Deshalb zuerst eine Rechnung mit beurkundeten Werten.

Ein Rechenbeispiel aus Worms

Angenommen, drei Geschwister erben ohne Testament das freistehende Elternhaus in Worms. Für ein freistehendes Haus in Worms wurden 2025 im Mittel 357.000 Euro beurkundet; mit diesem Wert rechnen wir. Auf dem Haus liegt noch eine Grundschuld, die mit 100.000 Euro valutiert; das ist eine Annahme für das Beispiel. Jedes Geschwister hält ein Drittel.

Die Tabelle zeigt zwei Dinge. Erstens: Die Übernahme verlangt dem Übernehmer eine Finanzierung von gut 271.000 Euro ab, bevor er einen Euro in das Haus steckt, und die Sanierung trägt er danach allein. Ob seine Bank das mitmacht, ist die erste Frage, bevor überhaupt über Zahlen gestritten wird. Zweitens: Die 119.000 Euro, die jeder im Kopf hat, weil 357.000 durch drei so viel sind, kommen bei niemandem an. Mit der Grundschuld sind es rechnerisch 85.700 Euro, nach Provision und Löschung gut 81.000. Wer das vorher weiß, streitet nicht über 119.000.

Die meisten Erbengemeinschaften streiten nicht über das Haus. Sie streiten über eine Zahl, die noch niemand nachgerechnet hat.

Wenn ein Miterbe blockiert

Der Miterbe, der nicht mitmacht, hat meist einen Grund, der nichts mit dem Haus zu tun hat. Er wohnt darin oder wohnte dort zuletzt. Er glaubt, zu wenig bekommen zu haben, als die Eltern noch lebten. Er will nicht derjenige sein, der das Elternhaus hergibt. Mit Paragraphen ist dem nicht beizukommen, mit einer Zahl manchmal schon.

Was rechtlich gilt: Solange das Haus leer steht und nur Kosten verursacht, kann die Mehrheit nach Erbteilen die laufende Verwaltung beschließen, also Versicherung, Frostschutz, Entrümpelung. Der Verkauf selbst braucht alle. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung zu einem Verkauf, der offensichtlich im Interesse aller liegt, kann in Einzelfällen auf Zustimmung geklagt werden; dieser Weg ist langsam und selten. Schneller ist das Angebot, das ihm die Entscheidung abnimmt: Er übernimmt zum neutralen Wert oder er wird zum selben Wert ausgezahlt. Wer beides ablehnt, muss sagen, was er stattdessen will, und oft klärt sich dabei, dass es nie um den Preis ging.

Wohnt der blockierende Miterbe im Haus, kann die Gemeinschaft eine Nutzungsentschädigung verlangen, aber erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie das ausdrücklich tut, und ohne Wirkung für die Zeit davor (§ 745 Abs. 2 BGB). Ein Brief mit dieser Forderung ändert in vielen Familien mehr als drei Jahre Schweigen.

Teilungsversteigerung: was sie bringt und was sie kostet

Die Teilungsversteigerung ist die Zwangsversteigerung ohne Gläubiger. Ein Miterbe stellt den Antrag beim Amtsgericht, für Worms also beim Amtsgericht Worms, das Gericht holt ein Verkehrswertgutachten ein und setzt einen Termin an. Im ersten Termin gilt eine Wertgrenze: Bleibt das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a ZVG). Die Sieben-Zehntel-Grenze des § 74a ZVG, von der oft die Rede ist, schützt Gläubiger mit ungedeckter Forderung; ein Miterbe kann sich in der Teilungsversteigerung in der Regel nicht auf sie berufen. Wurde der Zuschlag wegen der Hälfte-Grenze versagt, gilt sie im folgenden Termin nicht mehr, dann kann das Haus auch darunter zugeschlagen werden.

Warum die Gebote meist unter dem freien Markt liegen, hat strukturelle Gründe. Bieter können das Haus nicht von innen besichtigen, wenn der Bewohner es nicht zulässt. Sie müssen ihre Finanzierung vorher stehen haben und auf Verlangen zehn Prozent Sicherheit hinterlegen. Sie kaufen ohne Gewährleistung und oft mit einem Bewohner, den sie erst herausbekommen müssen. Jeder dieser Punkte ist ein Abschlag im Kopf des Bieters. Dazu kommen Gutachten und Gerichtskosten aus dem Erlös und ein Verfahren, das oft länger als ein Jahr dauert.

Die Teilungsversteigerung hat trotzdem einen Nutzen, und der liegt vor dem Termin: Der Antrag zeigt dem Blockierer, dass der Verkauf kommt, mit oder ohne ihn, und dass der Preis ohne ihn schlechter wird. Manche Verfahren enden so vor dem ersten Termin mit einem freien Verkauf, der vorher nicht möglich war. Wer den Antrag stellt, kann ihn jederzeit zurücknehmen.

Lasten, Nutzung, Steuern bis zur Auseinandersetzung

Bis das Haus verkauft ist, tragen die Miterben die Kosten nach ihren Anteilen (§ 748 BGB): Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Reparaturen. Wer nötige Kosten vorstreckt, Grundsteuer, Versicherung, Frostschutz, verrechnet sie bei der Verteilung, mit Belegen. Was über das Nötige hinausgeht, eine neue Heizung etwa, braucht vorher den Beschluss der Mehrheit, sonst kann der Vorstrecker darauf sitzen bleiben. Deshalb gehört vom ersten Tag an ein gemeinsames Konto oder wenigstens eine Liste dazu.

Steuerlich gilt für den Verkauf aus der Gemeinschaft dasselbe wie für jeden Erben: Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG läuft ab dem Kauf durch die Eltern weiter; bei den meisten Elternhäusern ist sie längst abgelaufen. Läuft sie noch, zählt die Eigennutzung der Eltern mit, allerdings nur, wenn das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor von den Eltern oder einem Erben selbst bewohnt war. Steht es nach dem Erbfall über den Jahreswechsel leer und wird erst im Folgejahr verkauft, ist diese Befreiung weg. Anders kann es aussehen, wenn ein Miterbe die anderen auszahlt und das Haus später verkauft: Für den hinzugekauften Teil beginnt mit der Auszahlung eine neue Frist. Das ist ein Fall für den Steuerberater, bevor der Übernahmevertrag unterschrieben wird. Was die Erbschaftsteuer angeht, gilt je Kind und Elternteil ein Freibetrag von 400.000 Euro, gerechnet auf alles, was das Kind erbt oder in den zehn Jahren davor geschenkt bekam; ein Drittel von 357.000 Euro liegt für sich weit darunter. Die Grundlagen stehen unter geerbtes Haus verkaufen.

Der Weg bis zum Notar in fünf Schritten

1. Erbfolge nachweisen

   Erbschein beantragen oder das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll bereitlegen. Damit lässt sich direkt verkaufen; wer das Haus vorerst behält, lässt damit das Grundbuch berichtigen, innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ohne Gebühr. Der Erbschein braucht beim Nachlassgericht seine Zeit, deshalb steht er am Anfang.

2. Eine Zahl für alle

   Eine schriftliche Einschätzung aus beurkundeten Vergleichspreisen und dem Bodenwert der Lage, die jeder Miterbe gleichzeitig bekommt. Sie ersetzt die Zahlen aus dem Internet und die vom Nachbarn.

3. Übernahme oder Verkauf entscheiden

   Wer übernehmen will, klärt mit seiner Bank die Finanzierung von Auszahlung plus Grundschuld. Gelingt das nicht in vier Wochen, ist der gemeinsame Verkauf der Weg, und alle wissen es.

4. Unterlagen und Haus vorbereiten

   Energieausweis, Grundrisse, Baugenehmigungen, Räumung des Hausrats. Was dazu gehört, steht in der Hausverkauf-Checkliste; bei einem Elternhaus kommt die Räumung dazu, die Zeit und Nerven kostet.

5. Verkauf und Verteilung

   Alle Miterben unterschreiben beim Notar, auch per Vollmacht. Der Notar löst die Grundschuld aus dem Kaufpreis ab und zahlt den Rest nach Erbquoten aus, wenn die Erben ihn dazu anweisen. Damit endet die Gemeinschaft.

Eine Zahl, die niemand aus der Familie mitgebracht hat, nimmt dem Gespräch die Schärfe. Wir schicken allen Miterben dieselbe schriftliche Einschätzung, sprechen auf Wunsch mit jedem einzeln und berichten allen denselben Stand. Wer übernehmen will, bekommt dieselbe Zahl wie der, der ausgezahlt wird, in Worms ebenso wie in Osthofen oder den Dörfern dazwischen.