Baulastenverzeichnis beim Hausverkauf in Rheinhessen

Im Baulastenverzeichnis stehen Verpflichtungen, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernommen hat, etwa eine Abstandsfläche oder eine Zufahrt für das Nachbargrundstück. In Rheinhessen gibt die Bauaufsicht von Kreis oder kreisfreier Stadt die Auskunft für 15 bis 50 € je Flurstück. Jede eingetragene Baulast bindet auch den Käufer Ihres Hauses.

Ein Grundbuchauszug ohne Belastungen sagt über Baulasten nichts, denn Baulasten stehen in Rheinland-Pfalz und Hessen allein im Baulastenverzeichnis. Der Notar sieht es in der Regel nicht ein. Die Bank des Käufers verlangt meist eine aktuelle Auskunft.

Im Kreis Bergstraße kostet die Auskunft 22 € je Flurstück, auch wenn nichts eingetragen ist.

Was ist eine Baulast und wie unterscheidet sie sich von einer Grunddienstbarkeit?

Eine Baulast übernimmt ein Eigentümer freiwillig gegenüber der Bauaufsicht. Er verpflichtet sich, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, das sich aus dem Baurecht allein nicht ergibt. Meist wird damit ein Bauvorhaben überhaupt erst genehmigungsfähig, auf dem eigenen Grundstück oder beim Nachbarn.

Wirksam wird sie mit der Eintragung. Von da an haftet sie am Grundstück selbst. Sie gilt nach jedem Verkauf weiter, auch nach einer Zwangsversteigerung. Sie gilt auch dann, wenn der Kaufvertrag sie mit keinem Wort erwähnt.

Eine Grunddienstbarkeit wie ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht ist dagegen ein privates Recht zwischen zwei Eigentümern und steht in Abteilung II des Grundbuchs. Die Baulast regelt allein das Verhältnis zur Bauaufsicht. Für Nutzung, Unterhalt und Betreten einer Zufahrt oder Leitung empfehlen die Bauaufsichten deshalb zusätzlich eine Grunddienstbarkeit. Vor dem Verkauf lohnt darum eine Prüffrage: Ist eine Zufahrt, die über eine Baulast gesichert ist, auch im Grundbuch abgesichert?

Welche Baulasten bei Wohnhäusern typisch sind

Bei Wohnhäusern kommen vor allem fünf Arten vor.

• Abstandsfläche. Ihr Grundstück übernimmt einen Teil der Fläche, die das Nachbarhaus zur Grenze freihalten muss. Dieser Streifen steht für eigene Bauten nicht mehr frei zur Verfügung.
• Anbau an die Grenze. Die Baulast sichert, dass ein Haus oder eine Garage direkt an der Grundstücksgrenze stehen kann.
• Vereinigung von Flurstücken. Mehrere Flurstücke, also im Kataster getrennt geführte Grundstücksteile, zählen zusammen als ein Baugrundstück.
• Zufahrt oder Zugang. Ein Grundstück in zweiter Reihe erreicht die Straße über ein fremdes Grundstück.
• Stellplätze. Die für ein Haus nötigen Stellplätze werden auf einem anderen Grundstück nachgewiesen.

Für den Wert kommt es darauf an, was die Baulast regelt. Eine übernommene Abstandsfläche oder Stellplatzfläche schränkt ein, was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden kann. Eine Vereinigungsbaulast kann die Nutzbarkeit dagegen verbessern.

Wo Sie eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bekommen

Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde am Ort des Grundstücks. Für Osthofen, Westhofen, Bechtheim, Eich und Alzey ist das die Kreisverwaltung Alzey-Worms in Alzey. Worms, Frankenthal und Ludwigshafen führen als kreisfreie Städte ihr Verzeichnis selbst bei der Stadtverwaltung. Wer in Bobenheim-Roxheim verkauft, wendet sich an die Kreisverwaltung des Rhein-Pfalz-Kreises in Ludwigshafen.

An der Bergstraße hat keine Stadt eine eigene Bauaufsicht. Der Kreis Bergstraße führt das Verzeichnis für alle seine Orte, also auch für Bensheim, Heppenheim, Lampertheim, Bürstadt, Biblis und Groß-Rohrheim. Seine Baulastenstelle sitzt in Heppenheim und nimmt Anträge auf Auskunft nur über ihr eigenes Postfach für Baulasten an.

Auskunft bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Dazu zählen Eigentümer, Kaufinteressenten und die Bank des Käufers als künftige Grundschuldgläubigerin, also als Geldgeberin, die ihr Darlehen über eine Grundschuld absichert. Bei Notaren setzen die Behörden dieses Interesse allgemein voraus. Ein Kaufinteressent oder ein beauftragter Sachverständiger legt eine Vollmacht des Eigentümers bei; die Formulare in Frankenthal und im Kreis Bergstraße sehen das ausdrücklich vor.

Im Antrag bezeichnen Sie das Grundstück mit Straße und Hausnummer oder mit Gemarkung, Flur und Flurstück. Der Kreis Bergstraße verlangt für eine verbindliche schriftliche Auskunft immer einen aktuellen Grundbuchauszug. Die Kreisverwaltung Alzey-Worms antwortet mit einer beglaubigten Abschrift der Eintragungen oder mit einem Negativattest, der Bescheinigung, dass nichts eingetragen ist.

Einen ersten Hinweis gibt das Liegenschaftskataster, das amtliche Verzeichnis der Flurstücke: In Rheinland-Pfalz tragen belastete Flurstücke dort einen Vermerk. Was die Baulast regelt, steht allein im Baulastenverzeichnis. Das Altlastenkataster ist ein eigenes Register und sagt über Baulasten nichts.

Was die Auskunft kostet und wann Sie sie anfordern

In Rheinland-Pfalz kostet die Auskunft 15 bis 50 € je Flurstück, ob eine Baulast eingetragen ist oder nur das Negativattest kommt. Den genauen Betrag setzt die Behörde innerhalb dieses Rahmens fest. Besteht ein Hausgrundstück aus mehreren Flurstücken, bilden sie meist eine wirtschaftliche Einheit. Die Gebühr ist dann auf höchstens 50 € gedeckelt. Nur Flurstücke ohne einen solchen Zusammenhang werden einzeln berechnet, für zwei sind es dann 30 bis 100 €.

Im Kreis Bergstraße kommen 8 € je Grundbuchblatt dazu, wenn die Baulastenstelle den Grundbuchauszug selbst abruft. Ein Hausgrundstück aus zwei Flurstücken kostet dort 44 €, mit Abruf eines Grundbuchblatts 52 €. Die Gebühr bleibt auch dann fällig, wenn Sie den Antrag zurückziehen.

Zum Zeitpunkt gilt eine einfache Regel: Fordern Sie die Auskunft an, bevor das Exposé entsteht. Eine Baulast, die ein Käufer erst über seine Bank erfährt, wirft kurz vor dem Notartermin neue Fragen auf. Ist sie vorher bekannt, lässt sie sich im Exposé erklären und im Preis berücksichtigen.

Was eine eingetragene Baulast für Kaufpreis, Käuferbank und Notartermin bedeutet

Die amtlichen Regeln zur Ermittlung von Verkehrswerten nennen Baulasten ausdrücklich als Belastung, die sich auf das Grundstück bezieht. Sie können den Wert des belasteten und des begünstigten Grundstücks beeinflussen. Ein Gutachter berücksichtigt sie als besonderes objektspezifisches Merkmal mit einem marktüblichen Zuschlag oder Abschlag. Wie hoch der ausfällt, hängt davon ab, wie stark die Baulast die Nutzung Ihres Grundstücks verändert.

Die Bank des Käufers kann die Auskunft als künftige Grundschuldgläubigerin selbst anfordern. Einfacher wird es, wenn sie schon bei den Verkaufsunterlagen liegt. Der Notar sieht vor der Beurkundung das Grundbuch ein; das Baulastenverzeichnis liegt bei der Bauaufsicht und gehört nicht zu dieser Prüfung. Auch aus Sicht der Notare zählt die Abfrage von Baulasten zu dem, was die Käuferseite vor dem Kauf klärt. Wir stimmen die Unterlagen vorab mit Notar und Bank ab.

Den Antrag können Sie selbst stellen, wenn Sie Flurstücksnummern und Grundbuchauszug zur Hand haben. Bei der Bewertung und beim Exposé ordnen wir eine vorliegende Auskunft für Preis und Vermarktung ein. Baugenehmigung und Bauakte gehören ebenfalls in die Verkaufsunterlagen, gerade bei Anbauten, deren Genehmigung unklar ist. Welche Unterlagen sonst noch dazugehören, zeigt unser Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Wann sich eine Baulast löschen lässt

Eine Baulast endet nur durch einen Verzicht der Bauaufsicht. Den erklärt sie, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Vorher hört sie die verpflichteten und die begünstigten Eigentümer an. Wirksam wird der Verzicht mit dem Vermerk im Baulastenverzeichnis.

Bei der Kreisverwaltung Alzey-Worms beantragen alle Eigentümer der belasteten und der begünstigten Grundstücke die Löschung gemeinsam, schriftlich und formlos. In Rheinland-Pfalz gilt für Eintragung, Änderung und Löschung ein Gebührenrahmen von 60 bis 500 €. Im Kreis Bergstraße kostet die Löschung 202 €, die Eintragung einer neuen Baulast für ein eigenes Bauvorhaben 426 € je Baulast.

Ob eine eingetragene Baulast Ihren Preis berührt, lässt sich am Grundstück selbst besser beurteilen als am Schreibtisch. Bei einer Bewertung vor Ort sehen wir uns Zufahrt, Grenzbebauung und Stellplätze an, legen die Auskunft daneben und zeigen, wie sich die Eintragung auf die Spanne für Ihr Haus auswirkt. Die Bewertung vor Ort ist für Sie kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.