Wer in Rheinhessen, der Vorderpfalz oder an der Bergstraße ein Haus schnell verkaufen will, gewinnt Zeit, wenn die amtlichen Unterlagen vor dem Start bereitliegen, der Preis zum Markt passt und Bremsen wie ein laufender Kredit oder die Zustimmung des Verwalters früh geklärt sind.
Zuerst zählt der Energieausweis. Seine 5 Pflichtangaben gehören in die Verkaufsanzeige. Interessenten sehen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung. Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Ebenso früh sollte der Grundbuchauszug beantragt sein. Schriftlich beantragt dauert er teils 2 bis 3 Wochen, bei persönlicher Vorsprache gibt es ihn in der Regel sofort.
Was Sie vorbereiten, wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen
Den Grundbuchauszug stellt das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht aus. Als Eigentümer erhalten Sie ihn auf Antrag. Es gibt zwei Fassungen: den einfachen Ausdruck ohne Beglaubigung für 10,00 Euro und den beglaubigten, amtlichen Ausdruck für 20,00 Euro.
Vorsicht bei Angeboten, die einen Grundbuchauszug online gegen Gebühr versprechen. Diese Anbieter handeln privat und nicht im Auftrag der Grundbuchämter. Neben der gerichtlichen Gebühr berechnen sie regelmäßig weitere Kosten.
Die zweite amtliche Unterlage ist der Auszug aus der Liegenschaftskarte, also die amtliche Karte, die Ihr Flurstück und die Gebäude darauf zeigt. In Rheinland-Pfalz kostet er 28,00 Euro im Format DIN A4 bis DIN A3, das ist zugleich die Mindestgebühr je Antrag. Sie erhalten ihn bei der Katasterverwaltung des Landes, die Bearbeitung dauert einige Tage. In Hessen sind Auszüge ohne Eigentümerdaten kostenlos; es gibt sie bei den Ämtern für Bodenmanagement und im Geodatenportal des Landes.
Eine vollständige Liste steht in unserem Ratgeber zu den Unterlagen für den Hausverkauf; was wir beim Hausverkauf übernehmen, steht auf der Leistungsseite. Auch eine Baulast, also eine Verpflichtung des Grundstücks gegenüber der Baubehörde, oft zugunsten eines Nachbarn, kann den Verkauf bremsen. Wie man das prüft, erklärt der Ratgeber zum Baulastenverzeichnis.
Warum ein fehlender Energieausweis den Verkaufsstart verzögert
Ohne Ausweis fehlen die Werte, die in die Anzeige gehören. Liegt er vor, wenn die Anzeige erscheint, müssen die Pflichtangaben darin stehen. Eine Anzeige für ein Wohngebäude nennt diese Angaben aus dem Ausweis:
- die Art des Ausweises, also Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- den Kennwert für Energiebedarf oder Energieverbrauch
- den wesentlichen Energieträger
- das Baujahr des Gebäudes
- die Effizienzklasse
Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen, nach dem Verkauf übergeben Sie ihn dem Käufer. Wer das versäumt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Ein Verbrauchsausweis entsteht aus den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und liegt oft nach wenigen Tagen vor. Für einen Bedarfsausweis nimmt der Aussteller das Gebäude selbst auf, das dauert länger und kostet mehr. Für Häuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den damaligen Wärmeschutzstandard gebracht wurden, ist nur der Bedarfsausweis zulässig. Deshalb gehört der Ausweis an den Anfang der Vorbereitung, noch vor jede Preisfrage.
Nicht jedes Haus braucht einen Energieausweis. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und für kleine Gebäude. Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz, klären wir das vor dem Start, damit niemand auf ein Dokument wartet, das gar nicht gebraucht wird.
Welche amtlichen Preisquellen kostenlos sind und wo ihre Grenzen liegen
Ein Angebotspreis, der von Anfang an zum Markt passt, erspart spätere Preissenkungen und die Fragen, die Interessenten dann stellen. Amtliche Orientierung gibt es, sie ist je nach Bundesland aber unterschiedlich zugänglich.
Seit Februar 2022 stellt Hessen die Immobilienmarktdaten der amtlichen Gutachterstellen kostenlos online bereit, darunter einen Preisrechner für Wohnimmobilien und die Grundstücksmarktberichte. Der Rechner wertet Kaufverträge der vergangenen 3 Jahre aus und zeigt ein mittleres Preisniveau für Standardobjekte. Für den Kreis Bergstraße, also auch für Bensheim, Heppenheim und Lampertheim, sitzt die Geschäftsstelle der Gutachterstellen in Heppenheim.
In Rheinhessen und der Vorderpfalz bieten amtliche Bodenrichtwerte eine erste Orientierung. Ein Bodenrichtwert nennt den durchschnittlichen Wert des Bodens je Quadratmeter, über das Gebäude sagt er nichts. Im Kartenviewer des Landes sind sie kostenlos einsehbar. Eine schriftliche Auskunft der amtlichen Gutachterstelle kostet in Rheinland-Pfalz 31,70 bis 128,00 Euro je Grundstück, ein Auszug aus der Bodenrichtwertkarte bis DIN A3 kostet 41,00 Euro. Für den Kreis Alzey-Worms sitzt die Geschäftsstelle beim Vermessungs- und Katasteramt in Alzey, Ostdeutsche Straße 28; Worms hat eine eigene Stelle am Marktplatz 2. Wie Sie aus dem Bodenrichtwert einen Bodenwert ableiten, zeigt unser Ratgeber zum Grundstück bewerten.
Alle diese Quellen beschreiben den Durchschnitt. Weicht ein Haus beim Zustand oder bei der Grundstücksgröße stark davon ab, etwa nach einer Kernsanierung oder mit einem ungewöhnlich großen Garten, trifft der Mittelwert nicht zu. Fragen Sie sich deshalb, ob ein Käufer Ihr Haus als typisch für Straße und Baujahr beschreiben würde. Wie ein Marktwert für abweichende Häuser ermittelt wird, erklären unsere Ratgeber zum Verkehrswert und zu den Kosten eines Wertgutachtens.
Wann ein schneller Verkauf mit laufendem Kredit teuer wird
Wer einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlt, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, also einem Ausgleich für die Zinsen, die der Bank entgehen. Der Verkauf des Hauses gilt als berechtigter Grund für die Ablösung. Die Bank ist verpflichtet, die Höhe der Entschädigung zu nennen. Diese Zahl holen wir früh ein, damit Sie vor dem Start wissen, was vom Kaufpreis übrig bleibt.
Die Höhe ist oft strittig. Prüfen lassen können Sie die Forderung bei den Verbraucherzentralen, die das als Beratungsangebot übernehmen. Ein Datum im Kreditvertrag verdient besondere Aufmerksamkeit: 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung lässt sich ein Darlehen mit festem Zins mit 6 Monaten Vorlauf ohne Entschädigung kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.
Liegt dieser Zeitpunkt nah, kann es günstiger sein, den Verkauf darauf abzustimmen und einige Monate später zu beurkunden. Liegt er weit entfernt, bringt Warten nichts, dann zählt die geprüfte Höhe der Entschädigung. Ob daneben Steuer auf den Gewinn anfällt, zeigt eine erste Einordnung mit unserem Spekulationssteuer-Rechner; verbindlich klärt es Ihr Steuerberater.
Eigentumswohnung verkaufen: Braucht es die Zustimmung des Verwalters?
Bei Eigentumswohnungen kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein, dass ein Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht, meist des Verwalters. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in Ihrer Eigentümergemeinschaft und ist häufig Teil der Teilungserklärung.
Prüfen Sie zu Beginn, ob Ihnen beide Dokumente vollständig vorliegen. Suchen Sie dann die Passage zum Verkauf heraus. Fehlen Unterlagen, fordern Sie sie früh beim Verwalter an. Steht in der Gemeinschaftsordnung eine Zustimmungsklausel, erteilt der Verwalter die Zustimmung erst für den konkreten Käufer, meist auf Anforderung des Notars nach der Beurkundung und in beglaubigter Form. Kündigen Sie den Verkauf deshalb vorab an, damit der Verwalter dann zügig reagiert.
Was nach dem Notartermin noch Zeit braucht
Mit der Beurkundung, also der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, ist der Verkauf vereinbart. Einige Schritte laufen danach bei Stellen, auf deren Tempo auch gute Vorbereitung keinen Einfluss hat.
Die Gemeinde erhält den Kaufvertrag, um ihr Vorkaufsrecht zu prüfen, das Recht, an Stelle des Käufers zu kaufen. Den Antrag auf das Negativzeugnis, eine Bescheinigung, dass die Gemeinde dieses Recht nicht ausübt, stellt meist das beurkundende Notariat. Für diese Entscheidung hat die Gemeinde nach dem Baugesetzbuch seit 2021 drei Monate Zeit, gerechnet ab der Mitteilung des Kaufvertrags; vorher waren es zwei. Beim Verkauf von Wohnungseigentum besteht dieses Vorkaufsrecht nicht, dort entfällt der Schritt.
Parallel trägt das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung ein, einen Vermerk, der dem Käufer das Haus bis zur Umschreibung sichert. Alte Grundschulden, die noch für Ihren Kredit im Grundbuch stehen, gibt die Bank mit ihrer Löschungsbewilligung frei. Das ist die Erklärung, dass sie auf diese Sicherheit verzichtet. Erst zum Schluss schreibt das Grundbuchamt das Eigentum auf den Käufer um. Das Tempo dieser Schritte hängt von der Auslastung des Grundbuchamts und der Bearbeitung bei der Bank ab.
Wann der Kaufpreis fällig wird, erklärt der Ratgeber zur Kaufpreisfälligkeit. Die Unterlagen stimmen wir vorab mit dem Notar ab.
Bei einer Bewertung vor Ort sehen wir uns Haus oder Wohnung an und ordnen den Marktwert mit Begründung ein. Dabei klären wir, ob Ihr Haus vom Standard abweicht, welche Unterlagen noch fehlen und ob ein Kredit oder eine Zustimmungsklausel den Zeitplan berührt. Die Bewertung vor Ort ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie so weit sind, fragen Sie die Bewertung vor Ort beim Büro in Osthofen an.
Die Online-Bewertung zeigt eine Einschätzung aus beurkundeten Preisen. Eine Minute, ohne Anmeldung.
