Grundstück verkaufen in Rheinhessen mit vollständigen Unterlagen

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks in Rheinhessen bestimmt die Bebaubarkeit den Preis: Sie folgt aus einem Bebauungsplan, aus der umgebenden Bebauung im Ort oder aus den strengen Regeln für den Außenbereich. Amtliche Auszüge wie Liegenschaftskarte und Baulastenauskunft ergänzen die Verkaufsunterlagen vor dem Notartermin.

Ohne Bebauungsplan ist ein Neubau im bebauten Ortsteil zulässig, wenn er sich in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Offene Punkte klärt eine Bauvoranfrage noch vor dem Verkauf.

Bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben, auch wenn nur ein Zaun darauf steht. Der Käufer wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn feststeht, dass sie es nicht ausübt.

Ist das Grundstück bebaubar? So prüfen Sie die Lage

Die erste Prüffrage richten Sie an die Gemeinde oder Verbandsgemeinde: Gilt für die Fläche ein Bebauungsplan, also ein verbindlicher Plan für Art und Umfang der Bebauung? Gibt es keinen, kommt es darauf an, ob das Grundstück zum bebauten Ortsteil gehört oder schon im Außenbereich liegt.

Ohne Plan wird im Ort eher statisch beurteilt. Zulässig ist, was sich einfügt. Eine Fläche am Ortsrand wächst nicht von selbst in den Ort hinein. Erweitern kann den bebauten Ortsteil nur die Gemeinde, mit einem Bebauungsplan oder einer Satzung. Per Satzung kann sie auch die Grenzen des Ortsteils festlegen und einzelne Flächen aus dem Außenbereich einbeziehen, wenn die Nachbarbebauung sie prägt. Wenn Ihr Grundstück am Ortsrand liegt, lohnt deshalb die Nachfrage, ob eine solche Satzung besteht.

Im Kreis Alzey-Worms braucht ein Neubau ein Baugenehmigungsverfahren, sobald er vom Bebauungsplan abweicht oder nach der Umgebung oder den Regeln für den Außenbereich beurteilt wird. Zuständig ist die untere Bauaufsicht der Kreisverwaltung, also die Stelle, die Bauanträge prüft. Dort stellen Sie auch die Bauvoranfrage, deren Gebühr die Kreisverwaltung im Einzelfall festsetzt. Sinnvoll sind Fragen, die jeder Käufer stellen wird, etwa wie viele Wohnungen, wie viele Geschosse und ob ein Doppelhaus passt. Ein großes Grundstück in mehrere Bauplätze aufzuteilen, ist ein eigener Schritt, den unser Ratgeber zum Teilen und Verkaufen von Grundstücken erklärt. Welchen Wert die Bebaubarkeit ergibt und welche Rolle die amtlichen Bodenrichtwerte spielen, zeigt unser Ratgeber zur Grundstücksbewertung.

Altes Gebäude, Zaun oder Provisorium: abreißen oder stehen lassen?

Was auf dem Grundstück steht, verändert mehr, als man von außen sieht. Eine erkennbar vorläufige Bebauung zählt wie eine Einfriedung als unbebaut, etwa ein Bauwagen oder eine Behelfshütte.

Anders liegt der Fall bei einem alten Wohnhaus oder einer Scheune, die zulässigerweise errichtet wurden. Im bebauten Ortsteil kann im Einzelfall vom Einfügen abgewichen werden, wenn ein solches Gebäude erweitert, geändert oder erneuert wird und dadurch neue Wohnungen entstehen oder leerer Wohnraum wieder nutzbar wird. Ein Käufer kann dort unter Umständen mehr umsetzen als auf der leeren Fläche nebenan.

Diese Abwägung hat zwei Seiten. Wer vor dem Verkauf abreißt, gibt die Möglichkeit auf und verkauft danach ein unbebautes Grundstück, mit allen Folgen für das Vorkaufsrecht. Dafür sieht der Käufer eine freie Fläche und muss keinen Abbruch einplanen. Im Kreis Alzey-Worms ist für den Abbruch je nach Lage ein Verfahren bei der Kreisverwaltung vorgesehen. Dort lassen sich auch archivierte Bauunterlagen anfordern, die zeigen, ob und wie das Gebäude genehmigt wurde. Diese Akte gehört vor jede Entscheidung über den Abriss.

Welche Unterlagen Sie brauchen, wenn Sie ein Grundstück verkaufen

In Rheinland-Pfalz können Sie die Liegenschaftskarte, also die amtliche Flurkarte mit Grenzen und Flurstücksnummern, über das Kartenangebot des Landes im Internet kostenfrei ansehen. Für die Verkaufsunterlagen braucht es einen amtlichen Auszug. Ihn geben die Vermessungs- und Katasterämter, die Kommunalverwaltungen und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure aus.

Bis zum Format DIN A3 kostet der Auszug 28,00 Euro einschließlich Umsatzsteuer, größer als DIN A3 sind es 51,00 Euro ohne Umsatzsteuer. Die Liegenschaftsbeschreibung mit Fläche, Lage, Nutzung und Eigentümer kostet 4,10 Euro je Flurstücks- und Eigentümernachweis und 6,90 Euro je Bestandsnachweis. Je Antrag gilt eine Mindestgebühr von 28,00 Euro. Bestellen Sie Karte und Beschreibung deshalb in einem Antrag.

An der Bergstraße sind Auszüge aus dem Liegenschaftskataster ohne Eigentumsangaben grundsätzlich gebührenfrei. Namen und Anschriften der Eigentümer gibt es nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse. Diese Prüfung kostet eine Gebühr, die vom Einzelfall abhängt. Für den Kreis Bergstraße ist die Katasterstelle in der Odenwaldstraße 6 in Heppenheim zuständig.

Eine Baulast ist eine Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Sie bindet auch jeden späteren Eigentümer. Im Kreis Alzey-Worms führt die Kreisverwaltung das Baulastenverzeichnis. Die Auskunft ist gebührenpflichtig, die Höhe setzt die Kreisverwaltung nach ihrer Gebührenordnung fest. An der Bergstraße fragen Sie bei der unteren Bauaufsicht an, die je nach Ort beim Kreis oder bei der Stadt angesiedelt ist. Auch dort richtet sich die Gebühr nach der örtlichen Gebührenordnung. Was eine Baulast regeln kann und wie sie gelöscht wird, erklärt unser Ratgeber zum Baulastenverzeichnis beim Hausverkauf in Rheinhessen.

Bekannte Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte und Verdachtsflächen erfasst Rheinland-Pfalz im Bodenschutzkataster. Für Rheinhessen und die Vorderpfalz gibt die zuständige Regionalstelle des Landes Auskunft, an Sie als Eigentümer oder an Dritte mit Ihrer Vollmacht. Baulasten und Kampfmittel deckt diese Auskunft nicht ab. An der Bergstraße erteilt die für Bodenschutz zuständige Stelle des Landes Hessen Auskunft über erfasste Altflächen. Die Gebühr richtet sich in beiden Ländern nach Umfang und Aufwand der Anfrage.

Dazu kommen Bescheide über bereits gezahlte Erschließungsbeiträge. Liegen sie nicht mehr vor, fragen Sie bei der Gemeinde oder Verbandsgemeinde nach, die die Beiträge erhoben hat, in Rheinland-Pfalz wie in Hessen. Ob für eine solche Bescheinigung eine Verwaltungsgebühr anfällt, regelt die Gebührensatzung der jeweiligen Gemeinde. Grundbuchauszug und weitere allgemeine Verkaufsunterlagen behandelt unser Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.

Wer zahlt Erschließung und Straßenausbau beim Verkauf?

Ist im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart, trägt der Verkäufer die Erschließungs- und sonstigen Anliegerbeiträge für alle Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen haben. Wann der Bescheid eintrifft, spielt keine Rolle. Es zählt der erste Spatenstich, reine Planungen zählen nicht. Die Prüffrage vor dem Notartermin lautet deshalb: Wird an Ihrer Straße schon gebaut? Dann lässt sich im Vertrag eine andere Verteilung vereinbaren, etwa nach dem tatsächlichen Ausbauzustand.

In Rheinland-Pfalz gibt es keine Einmalbeiträge für den Straßenausbau mehr. Seit 1. Januar 2024 erheben die Gemeinden verpflichtend wiederkehrende Beiträge, die alle Grundstücke eines Abrechnungsgebiets regelmäßig zahlen. Das betrifft Worms, Osthofen, den Kreis Alzey-Worms, Frankenthal, Ludwigshafen und Bobenheim-Roxheim. Ausnahmen gelten für das Anlegen von Park- und Grünflächen und für sehr kleine Gemeinden.

In Hessen entscheiden Städte und Gemeinden seit Sommer 2018 selbst, ob sie Straßenbeiträge erheben, einmalig oder wiederkehrend. Eine 2026 veröffentlichte Erhebung zählt 162 Kommunen mit einmaligen, 51 mit wiederkehrenden Beiträgen. An der Bergstraße hängt es also von der Satzung Ihrer Stadt oder Gemeinde ab.

Vom Notartermin bis zum Grundbuch: Vorkaufsrecht und Ablauf

Die Gemeinde hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken, die im Gebiet eines Bebauungsplans oder im bebauten Ortsteil vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Das trifft gerade die typische Baulücke im Wohngebiet, auch wenn dort ein Zaun oder ein Bauwagen steht. Daneben kann das Vorkaufsrecht der Gemeinde auch unbebaute Flächen im Außenbereich treffen, wenn der Flächennutzungsplan sie als Wohnbaufläche oder Wohngebiet darstellt. Dieser Plan zeigt, wie die Gemeinde ihr Gebiet künftig nutzen will. Ausüben kann sie das Recht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Den Verwendungszweck gibt sie dabei an.

1. Sie beschaffen die Unterlagen und entscheiden über Abriss und Bauvoranfrage.
2. Wir erstellen Exposé und Inserat, führen Besichtigungen und Verhandlung und stimmen den Vertrag mit Notar und Bank ab.
3. Nach der Beurkundung erhält die Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags, in der Regel über das Notariat.
4. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht innerhalb der 3 Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Ältere Quellen nennen noch 2 Monate, die bis 2021 galten. Verzichtet sie, stellt sie auf Antrag ein Zeugnis aus, das als Verzicht gilt.
5. Mit diesem Zeugnis trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein.

Übt die Gemeinde ihr Recht aus und liegt der vereinbarte Preis über dem Verkehrswert, kann sie den Betrag auf den Verkehrswert festsetzen. Sie können dann bis 1 Monat nach Unanfechtbarkeit des Bescheids zurücktreten, also nachdem der Bescheid nicht mehr angefochten werden kann. Manche Gemeinden verzichten für ihr ganzes Gebiet oder eine Gemarkung generell auf ihre Vorkaufsrechte. Ob das für Ihren Ort gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde oder vom Notar.

Wie Zahlung und Übergabe nach der Beurkundung laufen, beschreibt unser Ratgeber Kaufpreisfälligkeit beim Hausverkauf. Mit welcher Gesamtdauer Sie rechnen können, erklärt der Ratgeber Wie lange dauert ein Hausverkauf. Ob und wie viel Steuer beim Verkauf anfällt, hängt von Haltedauer, Nutzung und Ihrer persönlichen Lage ab. Eine erste Einordnung gibt unser Spekulationssteuer-Rechner, verbindlich klärt es Ihr Steuerberater.

Bei einer kostenlosen Bewertung vor Ort sehen wir uns das Grundstück, die Nachbarbebauung und Ihre vorhandenen Unterlagen an. Danach haben Sie eine Einschätzung, welche Fragen zur Bebaubarkeit offen sind und welche Auszüge noch fehlen. Die Bewertung ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Die Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite wird erst bei der Beurkundung beim Notar fällig. Wenn Sie zuerst eine Größenordnung möchten, können Sie den Marktwert unverbindlich prüfen.