Mehrfamilienhaus verkaufen in Rheinhessen mit klarem Ablauf

Wer in Rheinhessen ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte vorab Mietverträge, Mietaufstellung, Kostenbelege und Energieausweis vollständig bereitlegen, denn Käufer leiten den Preis aus den Erträgen ab und übernehmen die laufenden Mietverträge.

Der Wert entsteht aus der marktüblichen Miete und dem regionalen Liegenschaftszinssatz. Die Kosten setzt die Bewertung seit 1. Januar 2026 pauschal an, unabhängig von Ihren tatsächlichen Ausgaben: 367 Euro pro Jahr für die Verwaltung je Mietwohnung und 14,40 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr für die Instandhaltung.

Bis der Käufer im Grundbuch steht, vergehen nach der Beurkundung meist 2 bis 3 Monate.

Welche Unterlagen erwarten Käufer bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus?

Wer ein Mietshaus kauft, kauft vor allem regelmäßige Einnahmen. Jede Zahl, die ein Käufer nicht nachprüfen kann, setzt er vorsichtig an. Beim Preis heißt vorsichtig niedriger.

Die Mietaufstellung nennt je Wohnung die Wohnfläche, die Nettokaltmiete, die Vorauszahlung für Nebenkosten, das Datum der letzten Mieterhöhung, die Höhe der Kaution und offene Rückstände. Leere Wohnungen und vermietete Garagen oder Stellplätze stehen ebenfalls in der Liste. Eine einfache Prüffrage lautet: Stimmt die Summe der Aufstellung mit den Mieteingängen auf Ihrem Konto überein?

Die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre zeigen, welche Betriebskosten Sie auf die Mieter umlegen und welche bei Ihnen bleiben. Was Sie selbst tragen, mindert den Ertrag. Zum Gebäude gehören Baujahr, Wohnflächenberechnung, Angaben zur Heizung und Rechnungen über Arbeiten an Dach, Fenstern oder Leitungen. Eine Modernisierung ohne Beleg lässt sich einem Käufer kaum nachweisen. Grundbuchauszug, Flurkarte und die Auskunft zu Baulasten kommen wie bei jedem Haus hinzu, mehr dazu in unseren Ratgebern zu den Unterlagen für den Hausverkauf und zum Baulastenverzeichnis.

Wie ergibt sich der Wert eines Mietshauses aus den Mieten?

Ausgangspunkt sind die Mieten, die sich für Ihre Wohnungen am Markt erzielen lassen. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, also alles, was der Eigentümer für den Betrieb des Hauses trägt. Dazu zählen vier Posten: Verwaltung, Instandhaltung, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die nicht über Umlagen gedeckt sind.

Für Wertermittlungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 setzt die Bewertung bei Wohnnutzung pauschal 367 Euro pro Jahr an Verwaltungskosten je Mietwohnung an. Für die Instandhaltung sind es 14,40 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Das Mietausfallwagnis ist ein Abschlag für Zeiten, in denen Miete ausbleibt oder eine Wohnung leer steht. Bei Wohnnutzung beträgt er pauschal 2 Prozent des Rohertrags, also der marktüblich erzielbaren Jahresmiete ohne Nebenkosten. Für jede Garage oder jeden ähnlichen Stellplatz setzt die Bewertung 108 Euro pro Jahr für Instandhaltung und 48 Euro pro Jahr für Verwaltung an.

Diese Pauschalen beruhen auf keiner Erhebung. Sie geben den amtlichen Gutachterstellen einheitliche Werte, damit Kaufpreise und Liegenschaftszinssätze überall nach gleichem Maßstab ausgewertet werden. Die Beträge für Wohnnutzung werden jedes Jahr an den Verbraucherpreisindex angepasst. Ihre tatsächlichen Ausgaben fließen deshalb nicht eins zu eins ein. Ein sparsam verwaltetes Haus steigt dadurch kaum im Wert, ein teuer verwaltetes sinkt nicht im gleichen Maß.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich Kaufpreise von Mietshäusern in einer Region über ihre Reinerträge verzinsen. Er wird aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet. Bei gleichem Reinertrag ergibt ein niedriger Satz einen höheren Wert. Den Rechenweg zeigt unser Ratgeber zum Ertragswertverfahren, wann sich ein förmliches Gutachten lohnt und was es kostet, erklären die Ratgeber zum Verkehrswert und zum Wertgutachten.

Wo stehen die Liegenschaftszinssätze für Rheinhessen, Vorderpfalz und Bergstraße?

Für Rheinhessen und die Vorderpfalz gilt der Landesbericht der oberen amtlichen Gutachterstelle von Rheinland-Pfalz. Diese Stelle gibt ihn heraus, bei ihr ist er auch erhältlich. Die aktuelle Ausgabe erschien am 20. März 2025 und umfasst 294 Seiten. Sie enthält Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser, aufgeschlüsselt nach Lageklassen und Wohnflächengröße. Je nach Lage weichen Zinssatz und ortsübliche Nettokaltmiete deutlich voneinander ab.

Örtliche amtliche Gutachterstellen nutzen diesen Bericht in Verkehrswertgutachten als wichtigste Quelle für den Zinssatz. Er erscheint alle 2 Jahre im Frühjahr eines ungeraden Jahres. Die Ausgabe 2025 stützt sich auf Kaufverträge aus 2022 und 2023, teilweise aus 2024. Ein Wert daraus ist also schon bei Erscheinen einige Zeit alt. Bei jeder Bewertung gleichen wir ihn deshalb mit MHR Marktdaten ab.

An der hessischen Bergstraße gelten andere Berichte. Die regionalen Immobilienmarktberichte mit Liegenschaftszinssätzen und weiteren Daten für die Wertermittlung stehen kostenfrei im Bereich zum Herunterladen auf dem gemeinsamen Internetangebot der hessischen amtlichen Gutachterstellen. Für den Kreis Bergstraße ist die amtliche Gutachterstelle des Kreises zuständig, ihre Geschäftsstelle sitzt in Heppenheim. Die Städte Bensheim, Heppenheim, Lampertheim und Viernheim haben eigene amtliche Gutachterstellen. Liegt Ihr Haus in einer dieser vier Städte, ist deren Stelle zuständig, auch in Heppenheim selbst. Für alle übrigen Orte im Kreis ist es die Gutachterstelle des Kreises.

Welche Regeln gelten beim Verkauf für den Energieausweis?

Kaufinteressenten muss der Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Es genügt, ihn gut sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Kommerzielle Anzeigen enthalten Pflichtangaben aus dem Ausweis. Ohne ihn fehlen dem Inserat diese Angaben, deshalb gehört er zu den ersten Unterlagen, die Sie beschaffen.

Es gibt zwei Ausnahmen. Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmeter Nutzfläche fallen nicht unter die Vorschriften, was auf ein Mehrfamilienhaus praktisch nie zutrifft. Ausgenommen sind außerdem Baudenkmäler. Wer die Vorgaben nicht einhält, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld beträgt höchstens 10.000 Euro.

Seit dem 29. Juli 2026 trägt die gesetzliche Grundlage einen neuen Namen. Die bisherigen Regeln zum Energieausweis gelten bis zum 31. Dezember 2026 fort, ab dem 1. Januar 2027 gilt ein neues Energieausweisrecht. Fällt Ihr Verkauf in diesen Wechsel, lassen Sie vor dem ersten Inserat vom Aussteller des Energieausweises klären, welcher Stand für Ihr Haus gilt. Einen Betrieb aus der Region dafür vermitteln wir Ihnen gern.

Wie läuft es ab, wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?

Die Mieter bleiben. Bestehende Mietverträge laufen weiter, der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters mit seiner Eintragung im Grundbuch. Ab dem Notartermin folgen die Schritte in dieser Reihenfolge.

1. Beurkundung. Im Kaufvertrag regelt der Notar, wie Mieten, Kautionen und Nebenkosten zum Stichtag auf den Käufer übergehen.
2. Vorkaufsrecht der Gemeinde. Die Gemeinde kann gesetzlich anstelle des Käufers kaufen. Dieses Recht wirkt wie eine Sperre im Grundbuch, bis sie dem Notar bescheinigt, dass es nicht besteht oder sie es nicht ausübt.
3. Kaufpreiszahlung. Meist gehen Nutzen und Lasten, also Mieteinnahmen und laufende Kosten, mit der Zahlung auf den Käufer über.
4. Löschung und Umschreibung. Den Antrag stellt der Notar erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Er legt dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vor. Ihre Grundschulden werden mit der Umschreibung gelöscht, sofern die Löschungsbewilligungen der Banken vorliegen, also deren Zustimmung zur Löschung.
5. Eintragung. Der Käufer wird Eigentümer und tritt in die Mietverträge ein.

Für die gesamte Abwicklung von der Beurkundung bis zur Umschreibung werden üblicherweise 2 bis 3 Monate genannt. Zeit kosten können vor allem zwei Stellen: eine verspätete Bescheinigung der Gemeinde und eine Bank, die ihre Löschungsbewilligung spät schickt. Die Abstimmung mit Notar und Banken übernehmen wir. Von Ihnen brauchen wir früh die Angabe, welche Grundschulden eingetragen sind und bei welcher Bank sie liegen.

Was klärt eine Bewertung vor Ort?

Im Termin gehen wir Ihre Mietaufstellung Wohnung für Wohnung durch und vergleichen jede Miete mit dem am Markt erzielbaren Betrag. Wir ordnen Ihr Haus der passenden Lageklasse zu, sehen uns Dach, Heizung und leere Wohnungen an und nennen Ihnen die Unterlagen, die vor dem ersten Käufergespräch noch fehlen. Die Bewertung ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Ob und wann Sie verkaufen, entscheiden Sie danach in Ruhe. Wenn Sie so weit sind, können Sie die Bewertung vor Ort anfragen.